Аналитика

Уже более 15 лет, как законодатель задекларировал необходимость сочетания правовой судьбы земельного участка и недвижимости, которая на ней расположена, в частности в части автоматического перехода права пользования земельным участком в случае приобретения здания.

Впервые в 2004 году ч. 2 ст. 377 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК) было предусмотрено, что в случае отчуждения здания (расположенного на земельном участке, который был предоставлен в пользование) к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой здание размещено, и частью участка, которая необходима для его обслуживания. Аналогичные положения были включены в ч. 2 ст. 120 Земельного кодекса Украины (далее – ЗК) в 2007 году.

А с начала 2010 года согласно изменениям в ч. 2 ст. 377 ГК и ч. 2 ст. 120 ЗК было предусмотрено, что к приобретателю здания переходит право пользования на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. Тогда же была дополнена ч. 3 ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли», согласно которой к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок; договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Несмотря на очевидное намерение законодателя закрепить автоматический переход права аренды земельного участка, эти нормы фактически не работали, ведь на практике отдавали приоритет ст. 125 ЗК, согласно которой право аренды возникает с момента его государственной регистрации и ч. 1 ст. 116 ЗК, согласно которой право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности приобретается согласно решению соответствующих органов. В случае с приобретателем здания это значило необходимость обращаться за заключением договора аренды земельного участка, ожидать решения органа государственной власти или местного самоуправления (касательно земельных участков государственной или коммунальной собственности), и регистрировать после этого право аренды в общем порядке. При этом нормы статей 377 ГК, 120 ЗК и 7 Закона Украины «Об аренде земли» прямо указывают именно на приобретение права лицом, а не возможности требовать передачи; эти нормы явно являются специальными по отношению к ст. 116 ЗК. Поэтому такая практика – это создание искусственных препятствий и коррупционных возможностей для судей и органов местного самоуправления. Хуже всего то, что такая норма существенно замедляет гражданский оборот.

В судебной практике эта позиция была кристаллизована в п. 2.12. постановления Высшего хозяйственного суда Украины (далее – ВХСУ) №6 от 17.05.2011 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения дел в спорах, возникающих из земельных отношений», согласно которому ст. 120 ЗК дает возможность новому владельцу только «требовать переоформление права пользования земельным участком на свое имя в установленном законом порядке», с обязательным соблюдением требований касательно государственной регистрации права; а в случае необходимости – владелец здания мог обратиться в хозяйственный суд с иском о признании за ним права пользования земельным участком. Такой подход является примером нормотворчества со стороны ВХСУ вопреки прямым предписаниям норм трех законов.

В последние годы судебная практика несколько видоизменилась.

...

Полный текст статьи доступен только подписчикам сайта.

Прокомментировать