Блог

Александр Шемяткин

Партнер КМ Партнеры

Афера – это правильное название законопроекта об обращении земель сельхозназначения.

Предопределяющий дальнейшее развитие страны законопроект «из трех пунктов» уже передан в Верховную Раду Украины и, скорее всего, будет принят в первом чтении в режиме «турбопринтер».

Сейчас проходят встречи представителей правительства с бизнесом для получения одобрения на рынок земли без правил.

Но не все так гладко на этих встречах, как им хотелось бы.

На одной из таких встреч обсуждались следующие вопросы:

1. Почему не реализовать в Украине польский сценарий?

Ответ:

в Украине польский сценарий невозможен и его не будет. Объясняется это следующими причинами:

— во-первых, у поляков совсем другой ВВП;

— во-вторых, у Украины нет 25 млрд долларов для дотаций фермерам;

— в-третьих, в украинском селе нет двух-трех млн человек, которым можно было бы передать землю, как это сделала Польша.

2. Как быть с правом граждан на приватизацию 2 гектаров земли?

Ответ:

земли на всех не хватит. Поэтому, по сути, такое право сохранится только для участников АТО. Государство передает воинам АТО по 2 гектара земли, понимая, что они обрабатывать землю не будут и продадут ее по 2 тыс. долларов за гектар.

Комментарий к ответам:

Что задело в этих приведенных ответах?

С одной стороны, из госсобственности было выведено уже 800 тыс. гектаров людям, которые не будут заниматься сельским хозяйством, а по сути цена вопроса составила 1,6 млрд долларов.

С точки зрения эффективного государства, эту сумму надо было выдавать деньгами, а не землей (и не рассказывайте, что в «раздутых» госбюджетах за последние четыре года нельзя было найти совокупно эту сумму).

С другой стороны, власть оперирует некой информацией, согласно которой в 10-миллионом украинском селе нет 2 млн людей, которые могли бы стать эффективными фермерами!

Простите, а где исследования? Где статистика? А какая методика была использована для таких выводов? Касательно дотаций и ВВП – при чем здесь ВВП?

А без дотаций украинский фермер и так существовал, поскольку существовавшие дотации получали «избранные» фермеры.

Отказ от польского сценария с таким обоснованием, выглядит, мягко говоря, странно. А скорее напоминает шулерство с целью реализовать схему – заработать на операциях по дешевой покупке земель с последующим их объединением в полноценные поля и перепродаже иностранцам.

Вот в этом ключе желание втащить иностранцев выглядит логичным, поскольку у них больше денег и цена перепродажи будет выше.

3️. Был задан вопрос, за счет чего вырастет ВВП от продажи земли иностранцам, если:

— доля сельского хозяйства в украинском ВВП уже более 14 %;

— все земли уже используются, т.е. нет необходимости в инвестициях для развития каких-либо заброшенных земель;

— Украина сегодня уже выращивает больше, чем при Советском Союзе;

— арендная плата гектара сельскохозяйственной земли уже составляет 150-250 долларов за гектар, что выше, чем в Польше (почему-то этот вопрос как-то напряг представителя правительства)?

Ответ:

нет такой средней арендной платы по Украине как 150-250 долларов. Она намного ниже, а в Польше она составляет 300 евро (на остальные вопросы ответы не последовали).

Комментарий к этому ответу:

представители агробизнеса на встречи возразили, что 150-250 долларов – это уже реальная стоимость аренды земли, а если государство этого не видит, то, возможно, в связи с тем, что официально не все показывают такие суммы.

Часть арендной платы может осуществляться либо выращенным урожаем, либо наличными, которые не показывают, чтобы не платить НДФЛ.

Т.е. это вопрос не поднятия цены аренды, а вопрос фискальной политики государства!

Я озадачился, почему же так напрягся представитель правительства в связи с вопросом о цели продажи земли иностранцам?

Могу предположить, что арендная плата в 150-250 долларов ломает красивую картинку, которую активно продвигают «соросята»: так сказать, бедные, обделенные пайщики из-за моратория на землю не могут по справедливой стоимости сдать землю в аренду.

Поэтому надо открыть рынок земли, чтобы землю купили по справедливой стоимости.

Такой справедливой стоимостью представитель правительства считает 1000 долларов за гектар!

Но это, скорее всего, взгляд на цену с позиции агрегатора. То есть тех, кто будет делать первичную скупку у пайщиков, формировать из кусков поле и перепродавать иностранцам уже за 3- и более тыс. долларов за гектар.

Таким образом, можно констатировать, что движущей силой рынка земли является не долгосрочные интересы Украины и четкая стратегия развития страны, а миллиардные заработки агрегаторов-спекулянтов!

4️. Был задан вопрос о рисках разрушения сложившихся производственных цепочек в сельском хозяйстве в связи с рынком земли без правил.

Ответ:

все в порядке будет, не волнуйтесь.

Комментарий:

почему такой вот вариант дикого рынка земли не повлияет на устоявшиеся производственные связи на аграрном рынке, я так и не понял.

Какие еще мысли о рисках для фермеров приходят в связи со сложившейся ситуацией?

Одним из потенциальных рисков отмены моратория на продажу сельхозземли является возможность использования ситуации для досрочного расторжения договоров аренды. Для этого вполне подойдет ст. 652 Гражданского Кодекса – расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

На первый взгляд, конструкция с таким расторжением выглядит громоздкой, поскольку по каждому договору надо обращаться в суд. Но если будет сложен прецедент на уровне Верховного Суда, а иск может быть подан коллективный и сразу по многим договорам, то это выглядит уже не так громоздко.

А если соответствующую норму еще и в закон вставить, то все произойдет автоматически!

Поэтому после отмены моратория заключенные долгосрочные договоры аренды земли могут оказаться в один момент бесполезными, с точки зрения контроля сельхозземель.

Еще один риск – это изменение даты отмены моратория.

Мораторий могут снять неожиданно. Далее оперативно проводятся аукционы через подконтрольное Прозорро.

Почему есть такие опасения?

На встрече с представителями власти была озвучена возможность переноса срока отмены моратория, а в банковский сектор уже активно заходят значительные ресурсы, что как для октября следующего года выглядит преждевременно.

Итак, готовьтесь к высасыванию украинских собственников из украинской земли в турбулентном режиме. Что же делать?

По-хорошему, все эти бизнес-тренеры из одной экономической школы плохо реагируют на нестандартные ситуации и неудобные вопросы.

Поэтому, когда нас убеждают, что рынок земли без правил – это уже неизбежность, а польского варианта в Украине не будет, то я лично думаю, что пару сотен штук сельхозтехники в центре Киева могут очень даже все изменить!

Однозначно должны быть развеяны фактами и статистикой все эти мифы о:

— необходимости продажи земли иностранцам,

— дешевой стоимости аренды украинской земли,

— необходимости помочь «бедным» пайщикам,

— 7 % роста ВВП в связи с продажей земли иностранцам.

P.S.: Поговаривают, что украинская власть получила официальные письма из Эстонии и Латвии, предостерегающие Украину от продажи земли иностранцам.
Предостережение связано с тем, что в эти странах земля была скуплена немецким и шведским капиталом, а местные фермеры испытывают серьезные трудности с покупкой или даже арендой земли.