Аналітика

Вже більше 15 років, як законодавець задекларував необхідність поєднання правової долі земельної ділянки та нерухомості, що на ній розташована, зокрема в частині автоматичного переходу права користування земельною ділянкою у випадку придбання будівлі.

Вперше у 2004 році ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) було передбачено, що у разі відчуження будівлі (що розміщена на земельній ділянці, яка була надана у користування) до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вона розміщена, та частиною ділянки, яка необхідна для її обслуговування. Аналогічні положення були включені до ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України (далі – ЗК) у 2007 році.

А з початку 2010 року згідно зі змінами до ч. 2 ст. 377 ЦК та ч. 2 ст. 120 ЗК було передбачено, що до набувача будівлі переходить право користування на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Тоді ж була доповнена ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», згідно з якою до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку; договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Незважаючи на очевидний намір законодавця закріпити автоматичний перехід права оренди земельної ділянки, ці норми фактично не працювали, адже на практиці віддавали пріоритет ст. 125 ЗК, згідно з якою право оренди виникає з моменту його державної реєстрації та ч. 1 ст. 116 ЗК, відповідно до якої право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності набувається за рішенням відповідних органів. У випадку з набувачем будівлі це означало необхідність звертатися за укладенням договору оренди земельної ділянки, очікувати рішення органу державної влади або місцевого самоврядування (щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності), та реєструвати після цього право оренди у загальному порядку. При цьому норми статей 377 ЦК, 120 ЗК та 7 ЗУ «Про оренду землі» прямо вказують саме на набуття права особою, а не можливості вимагати передачі; ці норми є явно спеціальними по відношенню до ст. 116 ЗК. Тому така практика – це створення штучних перешкод та корупційних можливостей для суддів та органів місцевого самоврядування. Найгірше те, що така норма суттєво сповільнює цивільний оборот.

У судовій практиці цю позицію було кристалізовано у п. 2.12. постанови Вищого господарського суду України (далі – ВГСУ) № 6 від 17.05.2011 року «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», згідно з якою ст. 120 ЗК дає можливість новому власнику тільки «вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім'я в установленому законом порядку», з обов'язковим дотриманням вимог щодо державної реєстрації права; а у випадку необхідності – власник будівлі міг звернутися до господарського суду з позовом про визнання за ним права користування земельною ділянкою. Такий підхід є прикладом нормотворення з боку ВГСУ всупереч прямим приписам норм трьох законів.

В останні роки судова практика дещо видозмінилася.

...

Повний текст статті доступний лише передплатникам сайту.

Прокоментувати