Аналитика

Законопроект № 2194¹ касательно масштабной реформы управления земельных отношений должен быть вынесен на повторное второе чтение в парламенте в ближайшее время. Планировалось, что он упростит регулирование и наполнит содержанием правила оборота земель сельскохозяйственного назначения после того, как вступят в силу нормы об отмене земельного моратория. Поскольку согласно закона о рынке земли² это произойдет 01.07.2021 года, времени до этого остается все меньше.

С комментарием специалистов КМ Партнеры касательно закона об открытии рынка земли можно ознакомиться в материале «Закон о рынке земли: изменение правил игры».

Ранее мы уже рассматривали наиболее интересные положения законопроекта 2194, включая отсутствие автоматического возврата земель за пределами населенных пунктов к ведению местных общин и необходимость предварительной перерегистрации прав на сформированные земельные участки государственной собственности, усиление прав арендаторов сельскохозяйственных земель, отмену обязательной агрохимической паспортизации, упрощенный порядок переноса почвенного покрова и публичность землеустроительной документации. С этим комментарием можно ознакомиться в материале «На что обратить внимание в законопроекте № 2194 о дерегуляции земельных отношений?».

Обновленный текст законопроекта 2194 от 26.02.2021 года вносит немало коррективов. В частности, уже предусмотрена отмена полномочий Госгеокадастра касательно распоряжения землями сельскохозяйственного назначения государственной собственности (за пределами населенных пунктов). Вопреки предыдущим заявлениям руководства Госгеокадастра о готовности отказа от полномочий, они остаются без изменений согласно п. є-1 ч. 1 ст. 151, ч. 4 ст. 122 Земельного кодекса (далее – ЗК).

Впрочем, наиболее радикальные изменения обновленного законопроекта 2194 касаются еще большего непропорционального усиления прав арендаторов и других пользователей, в противовес ограничениям прав собственников сельскохозяйственных земель распоряжаться ими даже после отмены моратория. Что важно, ограничения предусмотрены не только для тех участков, на которые распространялся мораторий, но и для других видов сельскохозяйственных земель (в том числе в собственности юридических лиц).

1. Ограниченные возможности для отчуждения сельскохозяйственных земель

Предлагается искусственно ограничить круг правовых инструментов, которые могут быть использованы собственником для отчуждения земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно дополнению ч. 3 ст. 131 ЗК в ред. законопроекта 2194 предусмотрено, что:

«Статья 131. Приобретение права собственности на земельные участки на основании других гражданско-правовых соглашений (ред. примечание: на украинском «угода»)

[…]

3. Земельные участки сельскохозяйственного назначения частной собственности могут быть отчуждены только по договорам купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, наследственного договора, мены, путем внесения в уставный (складочный) капитал или путем обращения взыскания на них.

Земельные участки, указанные в абзаце первом этой части:

а) могут быть отчуждены по договору дарения, пожизненного содержания, наследственного договора только в пользу другого супруга, родственников (детей, родителей, родных (полнородных и неполнородных) братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, дедушки, бабушки, внуков, правнуков, родных дяди и тети, племянницы и племянника, пасынка, падчерицы, отчима, мачехи);

б) без согласия субъекта преимущественного права покупки земельного участка:

могут быть обменены только на земельные участки, расположенные в том же массиве земель сельскохозяйственного назначения, по правилу, определенному частью второй статьи 37¹ этого Кодекса;

не могут передаваться собственниками в залог;

не могут быть внесены в уставный (складочный) капитал.

Требования этой части не распространяются на земельные участки несельскохозяйственных угодий (кроме земельных участков под полевыми дорогами, проектируемыми для доступа к земельным участкам) и земельные участки для садоводства».

Касательно этой нормы сразу возникает вопрос, будут ли разрешены односторонние сделки (в частности, завещания) по земельным участкам сельскохозяйственного назначения. На первый взгляд, статья не должна касаться и ограничивать завещания. Однако прямым значением формулировки «земельные участки … могут быть отчуждены только …» – является установление исчерпывающих способов отчуждения вообще как в договорном, так и во внедоговорном порядке (поскольку не указано иное). И хотя название ст. 131 ЗК отмечает приобретение права собственности на земельные участки «на основании других гражданско-правовых соглашений», этого мало чтобы убедительно обосновать применение ограничений только к приобретению земельных участков в договорном порядке. Ведь термин «угода» (рус. «сделка, соглашение») в действующем гражданском законодательстве почти не используется, и в целом считается синонимом слова «правочин» (рус. «сделка»), а не договор (в частности, из-за тождественных определений «угоди» согласно ст. 41 Гражданского кодекса УССР 1963 года и «правочину» согласно ст. 202 Гражданского кодекса Украины 2003 года). Учитывая, что многие собственники распаеванных земельных участков являются людьми преклонного возраста, вопрос о возможности завещаний является очень актуальным.

Вопрос может возникать и о возможности наследования по закону земельного участка сельскохозяйственного назначения. В данном случае речь идет об универсальном правопреемстве, когда отчуждение происходит непосредственно на основании закона, а не завещания как односторонней сделки, однако в качестве сделки (т.е. действия направленного на изменение прав и обязанностей) может рассматриваться заявление наследника о принятии наследства. Сейчас трудно представить, что нормы законопроекта 2194 приведут к невозможности наследования сельскохозяйственных земель (что не было запрещено даже земельным мораторием). Однако этот риск все же существует, учитывая склонность государственных органов к дословному толкованию законодательства и судебной практике приоритетного применения норм ЗК в отношении возможных способов приобретения земельных участков (в противовес общим нормам гражданского законодательства касательно приобретения имущественных прав, в частности в случаях правопреемства). Созданная законодательная неопределенность может побудить к заключению договоров пожизненного содержания и наследственных договоров в пользу родственников (наследников по закону), для создания гарантий получения ими земли.

Кроме этого, циничным является прямой и абсолютный запрет (независимо от согласия арендатора или вообще его наличия, а также независимо от того, был ли участок ранее подмораторным) на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения по договорам пожизненного содержания или наследственного договора в пользу кого-либо, кроме близких родственников. Ведь такие договоры в основном имеют смысл именно при участии неродственных лиц (которые в состоянии предоставить обеспечение по договору пожизненного содержания, или выполнить распоряжение по наследственному договору).

Также ч. 3 ст. 131 ЗК (в ред. законопроекта 2194) означает запрет на заключение договоров дарения (пожертвования) для земель подсобного сельского хозяйства и других участков сельскохозяйственного назначения в собственности юридических лиц. Более того, непонятно, каким образом должно происходить отчуждение (передача) таких земельных участков в случае правопреемства во время реорганизации (преобразования, выделения, объединения) юридического лица, получения имущества в натуре при выходе участника из общества, распоряжения имуществом юридического лица при ликвидации (для удовлетворения требований кредиторов и распределения между бывшими участниками) – ведь эти случаи вообще не предусмотрены как возможные способы отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В следующих разделах подробно рассмотрим реализацию преимущественного права покупки земельных участков, а также другие ограничения прав собственников земельных участков на распоряжение ими.

2. Преимущественное право покупки земельного участка

Согласно ч. 1 ст. 130-1 ЗК (в ред. законопроекта 2194) преимущественное право покупки земельного участка получают лица со специальным разрешением на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (в первую очередь) и арендаторы земельных участков (во вторую очередь). Если такие лица не могут приобрести земельные участки сельскохозяйственного назначения лично, то они могут передать свое преимущественное право другому лицу.

Новые правила предусматривают, что для продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения владелец должен не менее чем за два месяца до даты продажи обратиться к нотариусу с проектом договора и зарегистрировать в Государственном реестре прав на недвижимое имущество заявление о намерении продажи. Нотариус в течение трех рабочих дней обязан уведомить субъекта преимущественного права о продаже земельного участка ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку. Субъект преимущественного права должен сообщить о намерении воспользоваться им в течение месяца со дня получения уведомления. В случае изменения каких-либо условий договора (проекта) или если договор не будет заключен в течение месяца после запланированной даты продажи земельного участка, вся процедура регистрации намерения и направления уведомления должна быть проведена сначала.

В случае продажи земельного участка на аукционе (земельных торгах) субъект преимущественного права должен быть уведомлен организатором торгов не менее чем за 30 календарных дней до их проведения и может реализовать преимущественное право сразу после завершения торгов, в результате чего на такое лицо переходят права и обязанности победителя аукциона. Если участок будет продан с нарушением преимущественного права, то арендатор сможет предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя (согласно ст. 130-1 ЗК в ред. законопроекта 2194).

Использование преимущественного права при земельных торгах будет искажать саму логику аукциона. Ведь предложенный механизм позволяет не участвовать в ценовых соревнованиях арендатору земельного участка, который является наиболее заинтересованным лицом и должен предложить лучшую цену. В таких условиях владелец теряет возможность получить лучшие условия для продажи по результатам аукциона, что является существенным ограничением его прав (тогда как права арендатора сохраняются даже в случае отчуждения земельного участка другому лицу). Согласно же действующей норме (абз. 2 ч. 2 ст. 135 ЗК) на земельных торгах не может быть использовано преимущественное право покупки.

Интересно также то, что изменениями в ч. 1 ст. 130-1 ЗК (в ред. законопроекта 2194) предусмотрены следующие субъекты преимущественного права покупки земельного участка – это лица со специальным разрешением на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения и арендаторы земельных участков. Однако законопроект 2194 не вносит изменений в действующую ч. 2 ст. 130 ЗК, согласно которой преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, постоянно проживающие на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие органы местного самоуправления. Законопроект 2194 не предусматривает, в какую очередь они могут реализовать свое преимущественное право (до или после недропользователей и арендаторов), однако нет законодательных оснований игнорировать их преимущественное право. Одновременно возникает вопрос о необходимости получения согласия этих всех субъектов на залог земельного участка, его внесение в уставный капитал и т.д. (что вытекает из ч. 2 ст. 130 ЗК и п. б ч. 3 ст. 131 ЗК в ред. законопроекта 2194).

3.Ограничение прав собственников земли как основание расторжения договоров аренды или эмфитевзиса в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 652 ГК)

Законопроект 2194 переворачивает с ног на голову отношения собственника и пользователя земельного участка в контексте объема контроля за судьбой земельного участка. Хотя и раньше экономически сильные арендаторы-монополисты могли навязывать собственникам земли отдельные неблагоприятные условия, после принятия законопроекта 2194 они получат максимально благоприятное законодательное поле. Впрочем, встречной реакцией может стать волна судебных споров собственников земли о расторжении договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.

Согласно ч. 4 ст. 32 ЗУ «Об аренде земли», переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу (в том числе в порядке наследования), реорганизация юридического лица-арендатора не является основанием для изменения условий или прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Несмотря на то, что смена собственника земли не влияет на объем прав арендатора и не отменяет его преимущественного права, по законопроекту 2194 арендатор получает почти полный контроль над судьбой земельного участка. Способы распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения являются ограниченными (согласно ч. 3 ст. 131 ЗК в ред. законопроекта 2194). При этом, в случае купли-продажи земельного участка – арендатор имеет преимущественное право покупки, а передача в залог или внесение участка в уставный капитал – возможны только при согласии арендатора. На полное усмотрение собственника остаются разве что обмен земельных участков в одном массиве или их дарение в пользу родственников, но эти варианты являются ситуативными и не могут влиять на развитие рынка земли.

Особенно непропорциональными ограничения собственников земельных участков смотрятся на фоне того, что право пользования (аренда, эмфитевзис) земельным участком сельскохозяйственного назначения сможет отчуждаться, передаваться в залог его пользователем без согласования с собственником такого земельного участка (ч. 5 ст. 93 ЗК в ред. законопроекта 2194). Нетрудно представить злоупотребления таким правом, когда недобросовестный арендатор может попытаться избежать уплаты арендной платы путем передачи (без согласия арендодателя) права аренды на подконтрольные пустые фирмы, которые ежегодно будут передавать право аренды дальше и обанкрочиваться.

Лицо, использующее земельный участок на праве суперфиция, получает право без согласия собственника передать его в аренду (ч. 3, 4 ст. 102-1 ЗК в ред. законопроекта 2194). Правда, в последнем случае такая аренда не будет предоставлять преимущественное право на приобретение земельного участка. В результате этой нормы собственники земельных участков, переданных на праве эмфитевзиса, теряют контроль над тем, кто получит фактическое право пользования участком. Для сравнения, норма о необходимости согласия собственника арендованного земельного участка для его передачи в субаренду все же остается (ч. 6 ст. 93 ЗК, ст. 8 ЗУ «Об аренде земли»).

В случае принятия законопроекта 2194 в текущем виде собственники земельных участков, которые были ранее переданы в аренду, столкнутся с существенными ограничениями своих прав (особенно если земля в аренде не была подмораторной и могла свободно отчуждаться), которые возникнут по независящим от них обстоятельствам из-за изменения законодательства и которые невозможно было предусмотреть на момент заключения договора. Часть из таких собственников, возможно, не заключали бы договор аренды в таких условиях или по крайней мере не на долгий срок. Оказавшись в ловушке заключенных долгосрочных договоров, собственники не смогут реализовать собственные ожидания и распорядиться земельными участками без согласия арендаторов, что может привести к массовым искам о расторжении договоров аренды и эмфитевзиса, в частности в связи с существенным изменением обстоятельств на основании ст. 652 ГК.

Изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях (абз. 2 ч. 1 ст. 652 ГК). Условия, при которых договор может быть расторгнут судом, предусмотренные ч. 2 ст. 652 ГК:

«2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут, а по основаниям, установленным частью четвертой настоящей статьи, — изменен согласно решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;

3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

4) из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона».

Следует признать, что сейчас украинские суды нечасто удовлетворяют иски о расторжении договоров на основании ст. 652 ГК. Есть пример отказа в расторжении долгосрочного договора аренды земли по мотивам стремительных инфляционных процессов, в результате чего в разы возросла нормативная денежная оценка земли и арендная плата. В соответствующем деле³ Верховный Суд пришел к выводу, что заключая договор аренды земли на 49 лет, стороны должны были предусмотреть возможность инфляционных процессов и увеличение арендной платы (согласно условиям договора и действующего законодательства). В другом деле⁴ Высший хозяйственный суд Украины решил, что непредсказуемая смена законодательства в виде запрета игорного бизнеса (который был основным видом деятельности истца) охватывается «предпринимательским риском», а связанные трудности – не являются основанием для расторжения и освобождения от исполнения обязательств по кредитным договорам.

Впрочем, учитывая, что изменение законодательства меняет соотношение имущественных интересов собственников и арендаторов земельных участков, не зависит от сторон договора аренды и не могло быть предусмотрено или устранено ими – есть основания для принятия судебных решений по расторжению договоров аренды в пользу собственников земельных участков. Особенно в случаях, если земельные участки ранее не ограничивались в обращении (например, приватизированные в индивидуальном порядке земли личного крестьянского хозяйства), а собственником является гражданин без статуса субъекта предпринимательской деятельности.

Таким образом, изменения по законопроекту 2194, которые, на первый взгляд, максимально удовлетворяют интересы арендаторов и отдают в их руки контроль за рынком земель после прекращения действия моратория, параллельно создают дополнительные формальные основания для расторжения договоров аренды (чем могут воспользоваться в том числе рейдеры). Предложенные правила могут привести к массовому расторжению уже заключенных долгосрочных договоров, повышению арендной платы, меньшей склонности собственников заключать новые договоры аренды земли на длительный срок. То есть эти изменения впоследствии ударят по самым арендаторам и образуют неопределенность на рынке земли такого порядка, которая точно не будет способствовать его устойчивому развитию.

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенный выше комментарий не является консультацией и предлагается в информационных целях. В конкретных ситуациях рекомендуется получение полной профессиональной консультации.

Примечания:

¹Проект Закона о внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты касательно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений № 2194 от 01.10.2019 года.

²Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» № 552-IX от 31.03.2020 года.

³Постановление Верховного Суда от 18.11.2019 года по делу № 917/517/18.

⁴Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 01.06.2010 года по делу № 42/254-09.

С уважением,

© WTS Consulting LLC, 2021

Прокомментировать