Аналітика

Президент Володимир Зеленський 17.09.2025 підписав Закон України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України та деяких інших законів України щодо особливостей надання відомостей публічних електронних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, та деяких інших публічних електронних реєстрів» № 4576-IX від 21.08.2025 (далі – Закон). Про це повідомила парламентська газета «Голос України».

Згідно із Законом під час воєнного стану та рік після його закінчення буде обмежений доступ до даних про місцезнаходження обʼєктів нерухомості, а також до кадастрових номерів земельних ділянок, що належать будь-яким юридичним особам.

Положення Закону щодо обмежень реєстрів набирають чинності через два місяці з дня опублікування Закону, а саме – 18.11.2025.

Що це означає?

Із 18.11.2025 буде обмежено доступ до відомостей таких реєстрів у частині інформації (відомостей), пов’язаних із забезпеченням національної безпеки і оборони:

• Загалом публічні реєстри України – в частині інформації (відомостей) про юридичних осіб, а також інших відомостей, пов’язаних із забезпеченням національної безпеки і оборони:
  • за ініціативою держателя відповідного реєстру;
  • у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України (ще не прийнятий);
• Реєстри, пов’язані з інтелектуальною власністю, а саме такі реєстри:
  • Державний реєстр України промислових зразків;
  • Державний реєстр свідоцтв України на знаки для товарів і послуг;
  • Державний реєстр України компонувань напівпровідникових виробів;
  • Державний реєстр України винаходів;
  • Державний реєстр України корисних моделей про державну реєстрацію винаходів (корисних моделей);
  • Державний реєстр свідоцтв про реєстрацію авторського права на твір;
  • Державний реєстр договорів, що стосуються права автора на твір;
• Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань – тут оборонним підприємствам, виробникам та постачальникам товарів, робіт та послуг оборонного та подвійного призначення дозволено вносити до реєстру лише відомості про їх місцезнаходження, дані щодо адрес, за якими забезпечується з ними зв’язок, зокрема надходження документів від органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

При цьому у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (в тому числі щодо обтяжень) буде обмежено доступ в частині усієї інформації про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що надається фізичним та юридичним особам в електронній формі, в тому числі буде вилучено всю інформацію про будь-які кадастрові номери земельних ділянок. Уся інформація онлайн буде доступна лише для банків, а для всіх інших приватних осіб в електронному вигляді буде доступна лише інформація про область (місто Київ, Севастополь чи АР Крим) місцезнаходження нерухомого майна.

До того ж Закон уповноважує Уряд урегулювати окремим порядком обмеження доступу до відомостей та інформації, що містяться в Державному реєстрі речових прав, щодо нерухомого майна, у тому числі земельних ділянок, права на які зареєстровані за юридичними особами. Тому «повна картина» обмежень у цій сфері буде зрозуміла лише після затвердження КМУ відповідного порядку.

Нагадуємо також, що доступ до онлайн-сервісів Публічної кадастрової карти було повністю обмежено раніше Постановою КМУ від 07.05.2022 № 564. Відповідно, з 18.11.2025 буде практично неможливо приватним особам дізнатися онлайн офіційну інформацію – ні про кадастровий номер, ні про розташування, ні про власника земельної ділянки чи нерухомість на ній.

Строк дії обмежень

Строк обмежень за Законом у певному розумінні єдиний – вони діятимуть лише під час воєнного стану, введеного саме 24.02.2022, а також впродовж одного року після його скасування (за певних умов).

Якщо строк дії обмежень під час воєнного стану чітко визначений і діє автоматично (крім вищезазначених інших публічних реєстрів України), то для періоду впродовж одного року від його припинення такі обмеження щодо реєстрів у сфері інтелектуальної власності можуть бути скасовані достроково за заявою уповноваженого державного органу.

Чим обґрунтовується прийняття цього Закону?

Як зазначено в Пояснювальній записці до законопроєкту № 11533 від 29.08.2024, законопроєкт розроблено з метою підвищення безпеки діяльності оборонних підприємств, шляхом обмеження можливості отримання вільного, безперешкодного доступу до відомостей реєстрів про оборонні підприємства, їхні види діяльності, місцезнаходження та тимчасового обмеження такого доступу до місцезнаходження об’єктів нерухомого майна, які належать таким підприємствам, та відомостей щодо об’єктів інтелектуальної власності, пов’язаних зі сферами національної безпеки і оборони, забезпечивши цілісність функціонування таких реєстрів та мінімальні обмеження відомостей реєстрів для фізичних та юридичних осіб.

Водночас незрозуміло, як у вищезазначену мету «вписуються» обмеження щодо Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, які стосуються усіх юридичних та фізичних осіб, а не лише пов’язаних з оборонною сферою.

Щодо цього Головне науково-експертне управління у своєму висновку до цього Закону зазначило, що «є недоцільним обмежувати право доступу до інформації про зареєстровані права на нерухоме майно для власників такого майна, набувачів, спадкоємців…», а також «зазначені обмеження стосуються зареєстрованих прав на все нерухоме майно та їх обтяження, в той час як метою проекту визначено «підвищення безпеки діяльності оборонних підприємств».

Навіть у висновку Комітету Верховної Ради України з питань цифрової трансформації було вказано, що «зазначені у проекті Закону заходи можуть призвести до непропорційності обмеження доступу до інформації, яка міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Державному земельному кадастрі».

Вищенаведені зауваження були проігноровані, що, на нашу думку, може мати серйозні наслідки для приватних осіб України, в тому числі представників бізнесу.

Які наслідки прийняття цього Закону для бізнесу?

З усіх імовірних ризиків таких обмежень для бізнесу, який не входить до оборонно-промислового комплексу, на нашу думку, найбільш суттєвими є наступні:

1) Зниження прозорості та контрольних процедур: обмеження доступу до онлайн-відомостей (точні адреси, кадастрові номери, частина корпоративних даних) звужує можливості для юридичної перевірки нерухомості, громадського та журналістського контролю.

2) Ризики в угодах із нерухомістю: електронні витяги з ДРРП щодо об’єктів, зареєстрованих за юридичними особами, більше не міститимуть точної адреси та кадастрового номера, що збільшує ймовірність «прихованих» обтяжень/дефектів, сповільнює M&A, фінансування під заставу, оренду, підвищує транзакційні витрати. Для банків зберігається ширший канал доступу, що породжує ринкову нерівність у швидкості перевірок. Ба більше, наведені обмеження знижують швидкість і повноту доказування у спорах щодо нерухомості та ускладнюють забезпечення позову, адже з набранням чинності обмеженнями доведеться робити численні письмові запити до реєстраторів.

3) Операційні затримки й додаткові витрати: отримання відомостей переорієнтовується з «миттєвих» е-сервісів на письмові запити до реєстраторів, що довше за строками, дорожче за вартістю, менш зручно організаційно. Це може мати негативні наслідки для організації тендерів, кредитування угод із жорсткими дедлайнами.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

З повагою,

© WTS Consulting LLC, 2025

Прокоментувати