Аналітика

Військова агресія проти України створює чимало викликів, проте навіть у таких умовах життя не стоїть на паузі. Для бізнесу земля залишається цінним активом, який, порівняно з іншими об'єктами нерухомості, є менш вразливим до ризиків повітряних атак та має значний потенціал для кратного збільшення своєї вартості після припинення бойових дій.

Перед придбанням землі потрібна її належна юридична перевірка (due diligence). Необхідно отримати відповіді на низку питань. Чи можна купити земельну ділянку, яка зацікавила (чи не діють обмеження на придбання у приватну власність взагалі та чи немає додаткових обмежень з урахуванням особи покупця)? Чи можна буде потім використати цю ділянку запланованим чином? Які додаткові заходи та пов'язані витрати будуть необхідні, щоб мати можливість реалізувати свій проєкт? Які обмеження чи ризики супроводжують земельну ділянку? Чи варто очікувати претензій від попередніх власників, правоохоронних органів чи інших органів публічної влади?

Лише невелику частину цих питань охоплюватиме обов'язкова перевірка нотаріуса перед посвідченням договору купівлі-продажу, а решту відповідей сторона правочину має знайти, врахувати та оцінити на власний ризик. При цьому наданих потенційним продавцем документів часто буде недостатньо. Зазвичай необхідні додаткові запити, незалежна перевірка інформації, а також аналіз потенційних проблем, які могли бути невідомі навіть самому продавцеві.

Основні принципи юридичної перевірки земельної ділянки однакові незалежно від того, чи це буде ділянка для будівництва приватного будинку, чи для будівництва великого логістичного центру. Водночас специфічні додаткові напрями перевірки будуть обумовлені особливостями сторін угоди, цільового призначення земельної ділянки, її розташування, правової історії та запланованого майбутнього використання. Глибина перевірки також має відповідати обставинам. Чим амбітніший проєкт заплановано та чим більші кошти вкладаються, тим важливіше детально проаналізувати кожен потенційний ризик, щоб запобігти пов'язаним із ним невиправданим витратам.

Результати юридичного аудиту можуть не лише дати змогу своєчасно відмовитися від ризикової угоди, а й допомогти правильно структурувати придбання, визначити справедливу ціну, отримати додаткові гарантії від продавця або усунути проблеми до переходу права власності.

Перевірка правовстановлюючих документів продавця

Базова вимога (яку обов'язково перевірить нотаріус під час посвідчення угоди) – це реєстрація у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – ДРРП). На етапі переговорів про купівлю землі продавець зазвичай сам надає копію витягу з ДРРП, водночас для незалежної перевірки правильності та актуальності даних можна звернутися за новим витягом з ДРРП до нотаріуса.

Самостійне отримання витягів із ДРРП за допомогою онлайн-сервісів (зокрема, через портал «Дія») наразі обмежене.

Додатково із коментарем спеціалістів КМ Партнери щодо обмеження доступу до ДРРП можна ознайомитися у матеріалі: «З 18.11.2025 обмежать доступ до державних реєстрів: Закон № 4576-IX підписано».

...

Повний текст статті доступний лише передплатникам сайту.

Прокоментувати