Аналітика

З 09 квітня 2025 року набрав чинності Закон № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» (ухвалений на основі законопроєкту № 12089) (далі – Закон).

Закон вже призвів до бурхливої суспільної дискусії. З одного боку, ряд представників бізнес-спільноти висловилися позитивно, оскільки Закон спрямований на захист добросовісних набувачів від можливих претензій щодо повернення майна після тривалого періоду володіння. З іншого боку, поширилася також критика, що Закон дозволяє легалізувати будь-яку незаконно виведену з власності держави чи територіальної громади землю щойно пройшло 10 років з часу такого виведення (приватизації).

Втім, поза увагою більшості коментаторів (особливо тих, хто обурюється обмеженням прав прокуратури витребувати земельні ділянки) залишається механізм спецконфіскації, який не скасовується приписами нового Закону. Ключова відмінність спецконфіскації – застосування її в рамках реальних кримінальних справ проти порушників, що ухвалювали незаконні рішення про виведення земельних ділянок, у той час як справи про витребування земельних ділянок (у порядку цивільного або господарського судочинства) зазвичай не супроводжувалися покаранням відповідальних посадовців, виправляючи помилки держави виключно за рахунок приватних осіб. Далі спробуємо неупереджено розглянути деталі цих механізмів.

1. Що треба знати про новий Закон про захист прав добросовісного набувача?

• Початок перебігу позовної давності щодо витребування нерухомого майна

Законом встановлено, що перебіг позовної давності за вимогами щодо витребування чи визнання права на нерухоме майно, передане з державної або комунальної власності у приватну власність і зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, починається від дня державної реєстрації права власності першого набувача або від дати передачі першому набувачеві нерухомого майна, якщо на момент такої передачі не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або права власності (зміни до ч. 8 ст. 261 Цивільного кодексу).

Така спеціальна вказівка важлива, оскільки за загальним правилом перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч. 1 ст. 261 Цивільного кодексу). Це приводило до зловживань з боку органів прокуратури, які зазвичай стверджували, що дізналися про порушення законодавства тільки під час проведення власної перевірки (яка могла бути проведена в будь-який час і через 5-10 років після відведення землі), від якої і повинен був, на їхню думку, обраховуватися строк позовної давності.

Добросовісні набувачі були змушені доводити в судах, що рішення про передачу землі, землевпорядна документація, погодження різних органів – підтверджують обізнаність публічних органів (та прокуратури, яка виступає від їхнього імені) з фактом вибуття земельної ділянки. Тим більше, якщо земельна ділянка була сформована та зареєстрована у Державному земельному кадастрі, а право власності на неї було зареєстровано у публічному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином, законодавець врегулював це питання на користь добросовісних набувачів.

Стосовно вимог щодо витребування нерухомого майна продовжує діяти загальний строк позовної давності – 3 роки. Це правило не було змінено новим Законом.

Втім, в Україні перебіг позовної давності був зупинений на строк дії воєнного стану (згідно з п. 19 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу). Таким чином, якщо строк позовної давності не пройшов станом на 24 лютого 2022 року, то він досі вважається таким, що триває. Також варто враховувати, що раніше строк позовної давності додатково зупиняли на період дії карантину через COVID-19.

• Обмеження права власника на витребування майна від добросовісного набувача

Оновлена ст. 388 Цивільного кодексу визначає випадки, коли власник може витребувати майно від добросовісного набувача. Зокрема, передбачено, що держава або територіальна громада не можуть витребувати майно від добросовісного набувача, якщо:

• з моменту реєстрації права власності першого набувача на нерухоме майно, передане з державної або комунальної власності у приватну власність, минуло більше десяти (10) років;


• з дати передачі першому набувачеві нерухомого майна, щодо якого на момент передачі не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або права власності, минуло більше десяти (10) років.

Винятки становлять випадки, коли майно вибуло з володіння власника та належить до об'єктів критичної інфраструктури, об'єктів державної власності, що мають стратегічне значення для економіки і безпеки держави, об'єктів культурної спадщини, які не підлягають приватизації, або об'єктів природно-заповідного фонду.

Варто зауважити, що йдеться виключно про добросовісних набувачів – які не знали та не могли знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Таким чином, обмеження в 10 років не повинно стосуватися шахрайських схем, коли набувач землі знав про недобросовісність підстав набуття власності. При цьому доведення факту недобросовісності набувача потребуватиме додаткових зусиль з боку прокуратури.

Обмеження права власника на витребування майна від добросовісного набувача формально не є строком позовної давності, і на нього не будуть поширюватися норми про зупинення перебігу строку позовної давності на час воєнного стану та/або на час карантину через COVID-19.

Більше того, п. 2 Розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону встановлено, що положення Закону мають зворотну дію в часі у частині порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування чи визнання прав стосовно майна, яке було передане, або права, на яке зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до дня набрання чинності цим Законом. Отже, якщо майно було набуте та зареєстроване до 2015 року, то вже можуть застосовуватися обмеження на його витребування за новим Законом.

• Обмеження застосування негаторного позову

За загальним правилом власник може захищати свої права шляхом пред'явлення віндикаційного позову (тобто витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним – згідно зі ст. 387 і ст. 388 Цивільного кодексу) або шляхом негаторного позову (тобто вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном – згідно зі ст. 391 Цивільного кодексу).

Нова частина 2 ст. 391 Цивільного кодексу встановлює, що негаторний позов не може бути застосований, якщо орган державної влади або місцевого самоврядування, незалежно від наявності відповідних повноважень, вчиняв дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких набувачем стала фізична або юридична особа приватного права. Спори щодо володіння та/або розпоряджання, та/або користування таким майном відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування вирішуються на підставі ст. 387 і ст. 388 Цивільного кодексу (тобто винятково шляхом віндикаційного позову).

• Компенсація добросовісному набувачеві при витребуванні майна

Нова частина 5 ст. 390 Цивільного кодексу передбачає, що суд, задовольняючи позов органу державної влади або місцевого самоврядування (або прокуратури, що виступає від їхнього імені) про витребування майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади, одночасно вирішує питання про компенсацію добросовісному набувачеві вартості майна.

Суд постановляє рішення про витребування майна за умови попереднього внесення органом державної влади, місцевого самоврядування або прокурором ринкової вартості майна на депозитний рахунок суду. У процесуальні кодекси також включили вимогу, що разом із відповідним позовом обов'язково подається підтвердження внесення на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі вартості спірного майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви.

Також встановлено, що держава чи територіальна громада, які компенсували добросовісному набувачеві ринкову вартість майна, набувають право вимоги про стягнення виплаченої суми з особи, з вини якої майно було набуте добросовісним набувачем.​

Умови про компенсацію реальної вартості землі добросовісним набувачам є чи не найважливішою частиною нового Закону. Адже раніше, якщо майно вибувало з власності держави в порядку безоплатної приватизації, то суди часто ігнорували шкоду інтересам добросовісного набувача. Тепер при вилученні земельних ділянок добросовісний набувач має обов'язково отримати компенсацію у розмірі ринкової вартості земельної ділянки. Втім, Закон не регулює питання компенсації у випадку, якщо на земельній ділянці за рахунок добросовісного набувача були збудовані об'єкти нерухомості (вартість яких може суттєво перевищувати вартість земельної ділянки).

Умови про попереднє внесення суми майна на депозитний рахунок суду можуть стати суттєвою практичною перешкодою для подання прокуратурою чи іншими органами нових позовів про витребування майна, адже на ці потреби має бути виділене фінансування, якого наразі може не бути.

2. Яка позиція Європейського суду стосовно захисту прав добросовісного набувача?

У контексті дискусії про новий Закон важливо розуміти, що необхідність держави забезпечити належне урядування, яке включає достатні гарантії від зловживань із боку державних органів та виплати компенсації колишньому добросовісному власнику у випадку необхідності виправлення допущених державними органами помилок – охоплюється міжнародними зобов'язаннями України згідно з Конвенцією про захист прав людини та основоположних свобод, з урахуванням практики Європейського суду з прав людини.

Позиція Європейського суду з прав людини полягає в тому, що особа, суб'єкт приватного права, не може відповідати за помилки державних органів при укладенні останніми відповідних договорів, а державні органи не можуть вимагати повернення в попередній стан, посилаючись на те, що вони при укладанні цих договорів припустилися помилки.

Відповідно до п. 71, п. 73 рішення Європейського суду з прав людини у справі від 20 жовтня 2011 року «Рисовський проти України» було надано тлумачення принципу «належного урядування» в контексті дотримання права мирно володіти своїм майном (ст. 1 Першого протоколу до Конвенції):

«71. Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (див. зазначене вище рішення у справі «Москаль проти Польщі» (Moskal v. Poland), n. 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само). З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (див., mutatis mutandis, рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic), заява № 36548/97, п. 58, ECHR 2002-VIII). Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків (див. зазначене вище рішення у справі «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia), п. 74). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (див., серед інших джерел, mutatis mutandis, зазначене вище рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic), n. 58, а також рішення у справі «Ґаші проти Хорватії» (Gashi v. Croatia), заява № 32457/05, п. 40, від 13 грудня 2007 року, та у справі «Трґо проти Хорватії» (Trgo v. Croatia), заява № 35298/04, п. 67, від 11 червня 2009 року). У контексті скасування помилково наданого права на майно принцип «належного урядування» може не лише покладати на державні органи обов'язок діяти невідкладно, виправляючи свою помилку (див., наприклад, рішення у справі «Москаль проти Польщі» (Moskal v. Poland), п. 69), а й потребувати виплати відповідної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власникові (див. зазначені вище рішення у справах «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic), n. 53, та «Тошкуце та інші проти Румунії» (Toscuta and Others v. Romania), п. 38).

73. Приймаючи згідно з цими принципами висновки національних судів, що процедура скасування рішення 1992 року відповідала нормам чинного національного законодавства, Суд не переконаний, що вона передбачала достатні гарантії від зловживань із боку державних органів. По-перше, видається, що ця процедура дозволяє державним органам ретроспективно позбавляти особистих прав, наданих помилково, без будь-якого відшкодування добросовісним правовласникам. По-друге, видається, що вона надає державним органам можливість позбавляти таких прав за власним бажанням, у будь-який час і без залучення сторін, чиї інтереси зачіпаються. Суд зазначає, що можливість заінтересованих сторін оскаржити таке позбавлення до суду звичайно зменшує ймовірність свавільного тлумачення застосовних норм матеріального права державними органами, які стверджують, що помилилися. З іншого боку, те, що їх повноваження з перегляду власних рішень, включаючи випадки виявлення помилки, не обмежено жодними часовими рамками, має суттєвий негативний вплив на юридичну визначеність у сфері особистих прав і цивільних правовідносин, що шкодить принципу «належного урядування» та вимозі «законності», закріпленим у статті 1 Першого протоколу.

78. З огляду на вищезазначене було порушення статті 1 Першого протоколу».

3. Чи дійсно держава втрачає право повернути сумнівно вилучену землю?

Нововведення стосовно обмеження прав власника на витребування майна від добросовісного набувача не поширюється на випадки спецконфіскації, яка передбачає примусове безоплатне вилучення у власність держави майна, зокрема набутого третіми особами внаслідок вчинення злочину (у випадках та згідно з вимогами ст. 96-1 та ст. 96-2 Кримінального кодексу України).

...

Повний текст статті доступний лише передплатникам сайту.

Прокоментувати