Аналітика

Уявіть, що ви маєте у власності земельну ділянку. Вона належним чином сформована і зареєстрована в Державному земельному кадастрі, її межі та координати поворотних точок прописані у документації із землеустрою. Ця земельна ділянка була законно приватизована, після чого декілька разів змінювала власників за нотаріально посвідченими угодами купівлі-продажу, жодних претензій державних органів, попередніх власників чи власників суміжних земельних ділянок не заявлялося.

Чи захищене ваше право власності на землю? Начебто так, на перший погляд. Аж раптом з’являється особа, яка заявляє, що є власником земельної ділянки, яка нібито існувала на цьому ж місці задовго до того, як була вперше відведена та приватизована ваша земельна ділянка. У якості єдиного доказу ця особа пред’являє старий державний акт на якусь ділянку, форма та цільове призначення якої не узгоджуються із сучасним кадастровим поділом земель. Такі державні акти видавали до 2013 року, а незаповнені бланки таких державних актів свого часу інколи «горіли» чи «губилися».

Ситуацію могла б прояснити технічна документація із землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яка мала визначити координати поворотних точок та давати можливість встановити точне місцерозташування земельної ділянки. Етап розробки технічної документації означає формування земельної ділянки як об’єкта права, який надалі може бути переданий у власність чи користування. Втім, у вашому випадку в державному фонді документації із землеустрою відсутня будь-яка документація про стару земельну ділянку.

Спір про накладення земельних ділянок може вирішити тільки суд. Водночас задоволення позовних вимог буде законним, тільки якщо покладається на належні докази. Раніше подібні позови часто лишалися без задоволення, оскільки позивачі, у випадку відсутності документації із землеустрою про відведення земельних ділянок, не могли довести існування старих земельних ділянок у конкретних координатах.

Проте не до кінця продумана дерегуляція земельного законодавства відкрила нові можливості для власників старих державних актів – а саме, без жодних дозволів чи погоджень замовити проект технічної документації із землеустрою про встановлення (відновлення) меж земельної ділянки, переконати розробника документації із землеустрою визначити межі ділянки зі слів замовника, нібито за «фактичним користуванням», без використання даних документації із землеустрою чи погодження суміжних землевласників. А згодом використати такий проект про відновлення меж земельної ділянки як доказ у судовому процесі та підставу для позбавлення вашого права власності на землю (адже права на стару земельну ділянку нібито виникли раніше).

Але чи дійсно можна post factum встановити, що саме за об’єкт був переданий у власність?! Особливо, якщо більше 20 років земельна ділянка фактично не використовувалась, відсутні будівлі і споруди, а суміжні землевласники нічого навіть не чули про свого «давнього сусіда». Давайте розберемося в цьому детально.

Відсутність технічної документації про відведення земельної ділянки формально ніколи не вважали перешкодою для реєстрації у Державному земельному кадастрі (далі – ДЗК) – але для цього була необхідна розробка нової технічної документації про встановлення (відновлення) меж земельної ділянки.

Згідно з п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону «Про Державний земельний кадастр» (ці положення з певними змінами діяли від дати набрання чинності законом із 07.07.2011 року):

«Земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. У разі якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) […]».

Із 16.01.2020 року до 24.07.2021 року також тимчасово діяли положення у п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону «Про Державний земельний кадастр», за якими:

«Державна реєстрація таких земельних ділянок може бути здійснена також без подання заяв зазначених осіб центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. У разі відсутності у зазначеного органу документації із землеустрою з визначенням координат поворотних точок меж земельних ділянок, цей орган забезпечує організацію проведення робіт з розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок і здійснення державної реєстрації таких земельних ділянок».

Починаючи з 2015 року, технічна документація про встановлення (відновлення) меж земельної ділянки може розроблятися без погодження державних органів та затверджується власником ділянки.

Ще із 27.06.2015 року Земельний кодекс (п. 14 ст. 186) передбачав, що:

«технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) погодженню не підлягає і затверджується: […] власником земельної ділянки, у разі якщо земельна ділянка перебуває у приватній власності».

Після 27.05.2021 року аналогічні положення передбачені у п. 5 ч. 4 ст. 186 Земельного кодексу.

У випадках, якщо на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) передбачається здійснити передачу земельних ділянок державної чи комунальної власності у власність чи користування, така технічна документація розробляється на підставі дозволу – згідно з ч. 8 ст. 55 Закону «Про землеустрій» (у ред. від 02.06.2015 року, яка з певними змінами продовжує діяти). Ця норма навряд чи стосуватиметься власників старих державних актів, оскільки ділянка вже нібито була передана у власність (що і має посвідчувати державний акт).

Тривалий час норми профільного для землевпорядників Закону «Про землеустрій» передбачали, що встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на основі технічної документації із землеустрою, за якою визначається місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), проте з 2021 року ця вимога була скасована.

Згідно зі ст. 55 Закону «Про землеустрій» (у ред. до 27.05.2021 року) було передбачено, що встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на основі технічної документації із землеустрою, якою визначається місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Таким чином, існувала перешкода для розробки нової технічної документації про встановлення меж у випадку відсутності технічної документації із землеустрою, за якою визначається місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

З 27.05.2021 року ст. 55 Закону «Про землеустрій» була змінена, і в чинній редакції передбачає:

«Встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, матеріалів Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель, матеріалів топографо-геодезичних робіт».

Таким чином, створена можливість провести топографо-геодезичні роботи, зафіксувавши їхні результати у документації про відновлення меж земельної ділянки, координати якої раніше ніде не визначалися.

Це загалом узгоджується зі ст. 107 Земельного кодексу, яка завжди (з першої редакції 2001 року) передбачала можливість встановлення меж земельної ділянки за її фактичним використанням:

«1. Основою для відновлення меж є дані земельно-кадастрової документації.

2. У разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки.

3. У випадках, коли в такий спосіб визначення меж не узгоджується з виявленими обставинами, зокрема з встановленими розмірами земельних ділянок, то межі визначаються з урахуванням цих обставин».

Бонусом для недобросовісних землевпорядників стала втрата чинності з 14.09.2021 року «Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками», затв. наказом Держкомзему від 18.05.2010 року № 376 (далі – Інструкція). Нового порядку чи інструкції не було затверджено. Таким чином, зник алгоритм дій стосовно встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками.

Одним із важливих наслідків скасування зазначеної Інструкції є відсутність механізму погодження меж земельної ділянки, що встановлюються (відновлюються) на місцевості із власниками (користувачами) сусідніх земельних ділянок.

Згідно з визначенням зі ст. 198 Земельного кодексу України, кадастрова зйомка включає погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами. Втім, після скасування Інструкції механізм такого погодження відсутній, незрозуміло, якими документами має посвідчуватися згода суміжних землевласників, чи може така згода надаватися в усній формі?

Звертаємо увагу, що згідно з п. 3.12 Інструкції було передбачено, що «закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється виконавцем у присутності власника (користувача) земельної ділянки, власників (користувачів) суміжних земельних ділянок або уповноваженою ним (ними) особою». Про проведення робіт із закріплення межовими знаками меж земельної ділянки виконавець мав повідомити суміжників рекомендованим листом (або іншим засобом, що забезпечує фіксацію отримання повідомлення), не пізніше ніж за 5 робочих днів до початку робіт.

Відсутність необхідності запрошення суміжних землевласників (після скасування Інструкції) відкриває ще більший простір для маніпуляцій шляхом складання недобросовісними землевпорядниками документів про «встановлення меж» без виїзду на місцевість та без проведення жодних геодезичних робіт.

Хоча землевпорядники несуть кримінальну відповідальність за розробку незаконної технічної документації із землеустрою, такий злочин вважається нетяжким. На практиці часто призначають найлегший вид покарання у вигляді штрафу (у розмірі до 3 400 грн), якого вочевидь недостатньо для стримування недобросовісних землевпорядників від незаконних дій.

У судовому реєстрі є чимало вироків за ч. 2, ч. 4 ст. 358 Кримінального кодексу України (складання та використання завідомо підробленого документа) проти землевпорядників за розробку незаконної технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок.

Найбільше таких справ розглянуто після червня 2021 року. Саме напередодні була скасована вимога відновлення меж земельної ділянки на основі технічної документації із землеустрою, за якою визначається місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Вбачається, що у цій категорії справ слідство стикається з практичною проблемою доведення факту розробки технічної документації із землеустрою з недостовірною інформацією, складення документів без виїзду на місцевість, без використання спеціального обладнання в ході проведення геодезичних робіт та без проведення самих геодезичних робіт. Адже оцінка законності дій землевпорядника (особливо в умовах хаотичної дерегуляції та прогалин у законодавстві) сама по собі вимагає професійних знань (висновків експертизи тощо). Тому вироки здебільшого ґрунтуються на укладених землевпорядниками угодах про визнання винуватості, а узгоджене покарання за ч. 2 ст. 358 Кримінального кодексу України становить штраф у розмірі 200 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (тобто 3 200 грн).

*           *           *

Як висновок, доводиться визнати, що описана на початку статті ситуація стала реально можлива, а державна реєстрація та бездоганна історія переходу прав власності на земельну ділянку ще не гарантують спокійного володіння землею.

Курс на дерегуляцію виготовлення землевпорядної документації, з одного боку, спростив виготовлення такої документації, усунувши чимало бюрократичних бар’єрів, які часто використовувались не стільки як засіб контролю якості проектних рішень, скільки як один з інструментів вилучення корупційної ренти шляхом скільки завгодно тривалого блокування набуття прав на земельні ділянки для громадян і бізнесу (про що, зокрема, зазначено у пояснювальній записці до законопроекту № 2194 про дерегуляцію у сфері земельних відносин, остаточно прийнятого 28.04.2021 року).

З іншого боку – дерегуляція без створення дієвих запобіжників маніпуляціям з боку землевпорядників як надавачів публічних послуг – послаблює захищеність прав на землю зареєстрованих власників, підважуючи сталість цивільного обігу прав на землю, та створюючи системні проблеми, що будуть переходити у багаторічні судові спори. Таким чином, самоусунувшись від належного контролю за рішеннями приватних землевпорядників та «зекономивши» на адмініструванні земельних відносин, держава отримає більші збитки від нестабільності цивільного обороту прав на землю та перевантаження судової системи.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

З повагою,

© WTS Consulting LLC, 2025

Прокоментувати