Аналітика

Плата за землю (земельний податок або орендна плата за землі державної чи комунальної власності) встановлюється пропорційно до нормативно-грошової оцінки відповідної земельної ділянки. Численні повідомлення бізнесу про різке збільшення нормативно-грошової оцінки земель стають загрозливою тенденцією. У результаті перегляду місцевими органами розміру оцінки в односторонньому порядку орендна плата за публічні землі радикально збільшується (у відомих нам випадках – навіть до 45 разів!) без попередньої згоди орендаря, і ця практика підтримується судами. Ведення бізнесу у таких вибухонебезпечних умовах стає надскладним. Яким чином можна попередити або хоча б полегшити ці ризики?

В той час як питання плати за землю набуває все більшої ваги для бізнесу, потрібно звернути увагу на наступні можливі заходи:

• моніторинг регуляторної активності місцевих рад (чим раніше буде виявлена проблема, тим легше буде попередити встановлення несправедливої оцінки);
• отримання повної інформації про затверджену технічну документацію на землю через численні запити (зазвичай істотні зусилля необхідні для цього, оскільки органи влади схильні відмовляти у таких запитах);
• виявити ризики, закладені в договорі оренди чи в технічній документації на земельну ділянку, що можуть призвести до завищення оплати;
• встановити дефекти у рішеннях про затвердження нової нормативної оцінки землі;
• виграти додатковий час на перемовини чи відкласти негативну зміну оцінки у випадку її невідворотності.

Рішення про затвердження нової нормативно-грошової оцінки часто ухвалюються як з процедурними, так і з матеріальними вадами, які дозволяють оскарження та скасування несправедливої оцінки землі.

Хоча рішення про затвердження нормативно-грошової оцінки зазвичай поширюється на все місто чи район (тобто є ознаки регуляторного акту), вони нечасто ухвалюються за відповідною процедурою. Зазначена процедура передбачає можливість зацікавлених осіб ознайомлюватись з проектом рішення та подавати свої пропозиції. Тим не менше, зазвичай на практиці землекористувачі просто повідомляються про встановлення нової нормативно-грошової оцінки пост-фактум. Також поширені випадки, коли нормативна оцінка проводиться не для всього району, а для індивідуальної ділянки. Така практика дискримінує орендарів, яким внаслідок індивідуальної оцінки “не пощастило” сплачувати орендну плату у десятки разів більшу за середню.

Встановлення матеріальних недоліків у технічній документації включає детальний аналіз кожного із коефіцієнтів, що використовується для розрахунку нормативно-грошової оцінки землі. Численні випадки доводять, що відповідальні посадові особи надають перевагу використанню непрозорих механізмів, які дозволяють свавільні маніпуляції з оцінкою землі. Наприклад, ключовим елементом нормативно-грошової оцінки землі є муніципальні витрати на розвиток інфраструктури. Навіть за відсутності видимих поліпшень інфраструктури, декларовані витрати можуть бути роздутими, що в результаті призводить до несправедливого завищення оцінки землі.

Непослідовність у визначенні нормативної-грошової оцінки землі трапляється не тільки на локальному рівні. Наприклад, наказ Мінагрополітики від 2013 року про порядок нормативної грошової оцінки земель (несільськогосподарського призначення) передбачає коефіцієнт (Кпт), за яким земельні ділянки поблизу провінційних містечок мають у 5 (!) разів більшу «містобудівну цінність», ніж землі у передмісті таких мегаполісів, як Київ або Одеса. Безумовно, новий регуляторний підхід необхідний для забезпечення стабільності та впевненості у бізнес-середовищі. До ухвалення такого нового порядку, боротьба у кожному окремому випадку за справедливу оцінку триватиме.

Оскільки плата за землю (земельний податок або орендна плата за публічні землі) визнається податком, то нормативно-грошова оцінка є базою податку, тобто його елементом, який повинен встановлюватись у суворій відповідності із вимогами податкового законодавства. Судова практика підтвердила (і цю вимогу навіть було прямо включено до Податкового кодексу), що рішення щодо нормативно-грошової оцінки земель населених пунктів ухвалюється та офіційно оприлюднюється до 15 липня року, що передує року, в якому планується застосовувати таку оцінку, тобто у такому ж порядку, як для інших елементів місцевих податків.

На підставі зазначеної норми певний час надається на пристосування до нової бази оподаткування та оскарження несправедливої оцінки землі, якщо землекористувач цього бажає. Поточна практика засвідчує високі шанси на успіх у випадку використання цього підходу для утримання нормативно-грошової оцінки землі на розумному рівні.

Завантажити pdf-файл статті англійською мовою (645,0 Kb)

Прокоментувати