Аналітика

Державна реєстрація права власності та інших речових прав на земельну ділянку – за умови наявності відомостей у Державному земельному кадастрі

29 січня, 2018 Інформаційні листи

06 грудня 2017 року Кабінет Міністрів України затвердив Постанову № 925 «Деякі питання удосконалення механізмів захисту речових прав на земельні ділянки» (далі – Постанова № 925). Задекларованою метою Постанови № 925 є посилення захисту орендарів земельних ділянок та припинення рейдерської практики так званої «подвійної оренди».

З 01 січня 2013 року розпочав роботу новий Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та відповідна система реєстрації права власності, оренди та інших речових прав стосовно нерухомого майна (зокрема, земельних ділянок). У цей же час перестали видавати державні акти про право власності на земельні ділянки, та була припинена реєстрація договорів оренди земельних ділянок в органах земельних ресурсів. Разом з тим, державні реєстратори не отримали безпосереднього доступу до баз даних органів земельних ресурсів, зокрема до відомостей про зареєстровані договори оренди земельних ділянок. При цьому офіційна інформація Державного земельного кадастру (у вигляді витягу ДЗК) у більшості випадків вимагалась тільки, якщо в документах, на підставі яких проводилась державна реєстрація прав, не було зазначено кадастрового номеру земельної ділянки.

Це дало змогу виникнути незаконній практиці «подвійної оренди» – коли з’являвся новий орендар (зазвичай за згодою недобросовісного власника земельної ділянки) і його право оренди землі реєструвалось у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно всупереч існуванню чинного довгострокового договору оренди землі, який було зареєстровано в органах земельних ресурсів до 01 січня 2013 року.

Постановою № 925 передбачено, зокрема, наступні зміни до «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затверджені постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі – Порядок реєстрації речових прав):

«10-1. Під час формування та реєстрації заяви щодо державної реєстрації прав на земельну ділянку автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримуються відомості Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку, у тому числі з метою перевірки її кадастрового номера щодо його наявності та автентичності, а також з метою встановлення наявності відомостей про власників, користувачів такої земельної ділянки, перенесених з державного реєстру земель, що містяться в Державному земельному кадастрі, та відповідності таким відомостям про власників, користувачів відомостей, зазначених заявником у заяві».
[абз. 1 п. 10-1 Порядку реєстрації речових прав, згідно зі змінами за Постановою № 295]
«81-1. Державна реєстрація права власності на земельну ділянку, реєстрацію якого проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент його набуття, проводиться за умови наявності відповідних відомостей про зареєстровані права в Державному земельному кадастрі».
[абз. 1 п. 81-1 Порядку реєстрації речових прав, згідно зі змінами за Постановою № 295]
«81-3. Державна реєстрація зміни строку права оренди земельної ділянки, реєстрацію якого проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент його набуття, проводиться за умови наявності відповідних відомостей про зареєстровані права в Державному земельному кадастрі».
[абз. 1 п. 81-3 Порядку реєстрації речових прав, згідно зі змінами за Постановою № 295]
«У разі надходження відповідно до цього Порядку відомостей з Державного земельного кадастру про відсутність в останньому відомостей про земельну ділянку державний реєстратор за зазначеним у заяві кадастровим номером за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав приймає виключно рішення щодо відмови в державній реєстрації прав».
[абз. 2 п. 18 Порядку реєстрації речових прав, згідно зі змінами за Постановою № 295]

Які переваги та недоліки Постанови № 295?

Запроваджена перевірка відомостей Державного земельного кадастру під час реєстрації прав може дійсно поліпшити ситуацію з «подвійною орендою» земельних ділянок.

Додатковим бонусом для землекористувачів стало поширення на них дії розпорядження Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 2016 року № 789-р «Про запровадження реалізації пілотного проекту щодо інформування у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Таким чином, орендар зможе скористатись послугою з інформування та своєчасно дізнатися про нові заяви щодо реєстрації речового права, подані щодо земельної ділянки у його користуванні.

З іншого боку, наведені зміни викликають чимало питань.

По-перше, жодних змін у Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» внесено не було, що одразу викликає питання до законності відмови державного реєстратора провести реєстрацію прав у випадку неповноти відомостей Державного земельного кадастру виключно на підставі постанови Кабінету Міністрів України.

Можливим рішенням для реєстраторів буде застосовувати чинний п. 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з яким у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно. Тим не менше очевидна неідентичність понять «вже зареєстровані речові права на нерухоме майно» та «зареєстровані органами земельних ресурсів договори оренди на земельні ділянки» створюватиме спори.

По-друге, зміни згідно з Постановою № 295 пов’язані з суттєвими обмеженнями прав власників земельних ділянок на підставі державних актів чи інших правовстановлюючих документів, оформлених до 01 січня 2013 року. Такі власники, ймовірно, стикнуться з ускладненнями під час реєстрації свого права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (що є обов’язковою процедурою перед перепродажем земельної ділянки або наданням її в оренду). До того, як не будуть доповнені або виправлені відомості ДЗК, власник земельної ділянки, по суті, буде обмежений у розпорядженні своєю землею.

Відомості Державного земельного кадастру (як підтверджується публічною кадастровою картою) досить часто містять неповну або неточну інформацію про земельні ділянки. Приведення в порядок відомостей ДЗК зазвичай потребує звернення землевласника, з додаванням електронних xml-файлів або навіть нової землевпорядної документації (розроблених коштом замовника). До цього слід додати також те, що багато регіональних відділень Держгеокадастру вкрай повільно обробляють звернення, а в деяких випадках навіть припускаються повторних помилок – внесення змін до відомостей кадастру може розтягнутися на строк понад місяць.

Таким чином, щоб уникнути неприємних сюрпризів у вигляді відкладення на невизначений строк реєстрації переходу прав на землю, землевласникам варто приділити увагу повноті та точності відомостей про їхні земельні ділянки у Державному земельному кадастрі та, за потреби, заздалегідь ініціювати їхнє виправлення.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

З повагою,

Перегляди 16843