Аналітика

Верховна Рада України прийняла в цілому законопроєкт № 13174 від 08.10.2025, метою якого визначено захист прав та інтересів власників об’єктів нерухомого майна, зруйнованого внаслідок бойових дій. Текст законопроєкту вже направлений на підпис Президенту.

Додатково зазначимо, що до другого читання було підготовлено значну кількість правок від профільного комітету, проте вони не були підтримані на голосуванні у парламенті. Внаслідок чого, зокрема, «не пройшла» спроба додати не пов’язані з темою законопроєкту положення щодо спрощення розміщення об’єктів промисловості, енергетики (у тому числі технологічної інфраструктури об’єктів енергетики) на землях лісового господарства.

Нові можливості реалізації прав на землю власників зруйнованої нерухомості наступні:

• Власники знищеної нерухомості зможуть поза конкурсом (без земельних торгів) придбати або отримати в користування земельні ділянки державної чи комунальної власності (згідно зі змінами до ст. 134 Земельного кодексу, далі – ЗК).
• До винятків із заборони безоплатної приватизації державних та комунальних земель на час дії воєнного стану додається безоплатна приватизація земельних ділянок колишніми власниками нерухомого майна, знищеного внаслідок обставин, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (згідно зі змінами до пп. 5 п. 27 Розділу Х Перехідних положень ЗК).
• Спрощено процедури: не потрібно розробляти містобудівну документацію (у випадку її відсутності або невідповідного цільового призначення землі), якщо цільове призначення землі буде визначено відповідно до призначення об’єкта нерухомого майна до його знищення. Ці правила діятимуть протягом дії воєнного стану в Україні, а також протягом п’яти років з дня його припинення або скасування.

Таким чином, встановлення цільового призначення земельної ділянки, яка передається у власність, користування, може здійснюватися без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією, та без додержання вимог ч. 3 ст. 24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» (що передбачає заборону на передачу земель державної або комунальної власності у власність чи користування у випадку відсутності містобудівної документації на місцевому рівні), за умови що цільове призначення земельної ділянки буде визначено відповідно до призначення об’єкта нерухомого майна до його знищення (згідно з новим пп. 11-1 п. 27 Розділу Х Перехідних положень ЗК, а також п. 9-14 Розділу V Прикінцеві положення ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Важливим аспектом ухваленого законопроєкту є те, що прямо не передбачено, що права власників зруйнованої нерухомості поширюються на набуття виключно тих ділянок, де розташовувалося зруйноване майно (хоча це було б логічним обмеженням). Це відкриває потенціал для приватизації та придбання поза конкурсом земельних ділянок у будь-яких регіонах (якщо тільки умови не будуть обмежені на рівні підзаконних актів). Також немає прямих обмежень для набуття земельних ділянок власниками зруйнованої нерухомості, що не була пов’язана з індивідуальним використанням земельної ділянки (наприклад, квартири в багатоквартирному будинку).

Передумовою реалізації прав власниками знищеної нерухомості (що прямо зазначається по тексту законодавчих змін) є реєстрація припинення права власності у зв’язку із знищенням нерухомого майна – відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав (далі – ДРРП). Наразі така реєстрація може здійснюватися на підставі одного з наступних документів:

• відомостей про факт знищення, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі – ЄДЕССБ) – для цього потрібно звернутися до бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ), які проведуть обстеження з фотофіксацією земельної ділянки, на якій розташовувався об’єкт нерухомого майна, складуть довідку про знищення нерухомого майна, яка реєструється у ЄДЕССБ;
• або витягу з Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (далі – Реєстр пошкодженого та знищеного майна), що містить інформацію про акт комісійного обстеження, категорія пошкоджень об’єкта в якому зазначена відповідно до «Порядку виконання невідкладних робіт щодо ліквідації наслідків збройної агресії Російської Федерації, пов’язаних із пошкодженням будівель та споруд», затвердженого постановою КМУ від 19.04.2022 № 473, як «об’єкт непридатний для використання за цільовим призначенням, повністю втратив свою економічну цінність, наявні пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, ступінь та характер яких свідчить про небезпеку аварійного обвалення об’єкта (зруйнований об’єкт)», чи про акт дистанційного обстеження із заключним висновком про те, що об’єкт є знищеним, складений відповідно до «Порядку реалізації експериментального проекту щодо проведення обстеження знищених окремих категорій об’єктів нерухомого майна, зокрема із застосуванням інформаційних продуктів дистанційного зондування Землі», затвердженого постановою КМУ від 27.10.2023 № 1185 (далі – акт дистанційного обстеження);
• або безпосередньо на підставі акту комісійного обстеження чи акту дистанційного обстеження, що зазначені вище (без реєстрації у Реєстрі пошкодженого та знищеного майна).

Законопроєкт не пов’язує реалізацію прав на землю та не вимагає узгодження з варіантами компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна, що передбачені згідно зі ст. 8 ЗУ «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України».

У той час як логічним сценарієм було б забезпечення можливості отримання прав на землю тільки у випадку компенсації шляхом надання грошових коштів для фінансування будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку. Водночас у випадках компенсації шляхом: (1) фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості, земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно з використанням житлового сертифіката або шляхом (2) передачі у власність отримувачу компенсації об’єкта нерухомого майна, відновленого в рамках реалізації місцевих програм відновлення на заміну знищеного об’єкта нерухомого майна – додаткове набуття прав на земельну ділянку (зокрема ту, де розташовувалося зруйноване майно), виглядає необґрунтовано.

Серед інших проблемних питань, які поки не були врегульовані, – неможливість використання механізмів отримання земельних ділянок спадкоємцями власників зруйнованої нерухомості. Адже реальність воєнного часу, на жаль, така, що власники зруйнованої нерухомості могли загинути разом із нею.

Висновок. Законопроєкт № 13174 є важливим кроком для захисту прав власників нерухомості, зруйнованої внаслідок війни, однак його реалізація потребує подальшого вдосконалення. Відсутність чітких обмежень і зв’язку з механізмами компенсації створює ризики нерівності та зловживань. Тому надалі важливо забезпечити справедливі, прозорі та продумані процедури відновлення прав постраждалих власників і спадкоємців, щоб гарантувати ефективне та законне використання земельних ресурсів.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

З повагою,

© WTS Consulting LLC, 2025

Прокоментувати