У пошуках справедливості. Орендна плата за землі державної та комунальної власності

автори: Максим Олексіюк, Вікторія Мінець

видання: «Юридична газета», №8 (238) 2016

22 вересня, 2016 Преса

Починаючи з 2011 року суди переважно задовольняють позови орендодавців земель державної та комунальної власності про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок щодо зміни розміру орендної плати на підставі ухвалення нової нормативно-грошової оцінки та ставок орендної плати. Рішення щодо ставок орендної плати та нормативно-грошової оцінки земель (яка прямо впливає на розмір орендної плати), зазвичай ухвалюють ті самі органи державної влади та місцевого самоврядування. При цьому непрозорість процедур затвердження цих рішень дає широкий простір для маніпуляцій. Таким чином, одна сторона договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності отримала право (вже після укладення договору) в односторонньому порядку змінити його ключову умову – розмір орендної плати, визначивши її на свій розсуд.

Теоретично, ці повноваження можуть бути використані місцевими органами щоб встановити інвестиційно привабливі умови оренди та залучити більше користувачів, які в кінцевому результаті даватимуть мультиплікаційний економічний ефект. Однак найчастіше потужний важіль, сконцентрований в руках одного органу, помножений на недосконалі нормативні механізми розрахунку орендної плати та відсутність належного контролю, призводить до непрогнозованих і непропорційних стрибків орендної плати за землю (у практиці нашої компанії були випадки, коли розмір орендної плати збільшувався у 45 разів). Така практика додає непередбачуваності до складних умов ведення бізнесу в Україні. Як це відбувається? Про це мова піде далі.

Недосконалі механізми розрахунку оцінки земель

Встановленим на рівні держави механізмам розрахунку нормативної грошової оцінки земельних ділянок бракує системності та прозорості. На сьогодні діють різні порядки визначення нормативної грошової оцінки для земель в межах населених пунктів, за межами населених пунктів, а також окремий – для земель сільськогосподарського призначення. Передбачений ще й окремий механізм розрахунку плати за землю у випадку, якщо нормативна оцінка не була проведена. Кожен з порядків відштовхується від різного набору базових показників й коефіцієнтів, але жоден не враховує ринкової вартості земель. Протягом тривалого часу, коли нормативна оцінка була суттєво нижчою за ринкову, це не викликало питань землекористувачів. Проте тепер ситуація кардинально змінилась.

Базою для розрахунку оцінки в межах населених пунктів (яка впливає на оцінку в районах) є витрати на освоєння та облаштування території. В умовах, коли виділення та освоєння бюджетів місцевими радами погано контролюється, кошти на розвиток інфраструктури списуються, проте реального поліпшення не відбувається, а витрати ще й закладаються у розрахунок майбутніх платежів за оренду землі.

Жодним чином не враховується реальний стан інфраструктури та інших об’єктів чи фактичний доступ до них. Тобто, якщо земельна ділянка розташована недалеко від автодороги, то для розрахунку її оцінки буде застосовуватись збільшуючий коефіцієнт, незалежно від того, в якому році дорогу ремонтували востаннє. Показовим є те, що коли у межах Донецької області затверджується нова технічна документація з нормативної грошової оцінки земель, там продовжують включати описи виробничих та інфраструктурних потужностей регіону, без жодного коментаря про негативні наслідки воєнних дій. Окрім цього, для розрахунку оцінки часто використовуються застарілі чи нерелевантні статистичні показники. Наприклад, кількість населення в містах визначається на основі перепису населення України 2001 року, а особи, які не зареєстрували свого постійного чи тимчасового проживання, взагалі не враховуються.

Недосконалість механізмів розрахунку нормативної оцінки земель можна продемонструвати на прикладі коефіцієнту містобудівної цінності території (Кпт), передбаченого “Порядком нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)”, що затверджений наказом № 508 Міністерства аграрної політики та продовольства України від 22.08.2013 року. Цей коефіцієнт, всупереч будь-якій логіці, передбачає, що земельні ділянки поблизу провінційних містечок (до 20 тис. чол.) мають у 5 разів більшу “містобудівну цінність”, ніж землі у передмісті Києва (понад 2 млн. чол.). Поки профільні державні органи неактивно реагують на повідомлення орендарів про цю очевидну ваду (запевняючи, що “вже ведеться робота” над удосконаленням і ухваленням нового нормативного акта), дія порядку не зупиняється, а на його підставі продовжує затверджуватися технічна документація з нормативної грошової оцінки земель окремих земельних ділянок і цілих районів.

Окремої уваги заслуговує коефіцієнт функціонального призначення (Кф), який визначається стосовно окремої земельної ділянки у витязі з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки (видається органами Держгеокадастру). Нечітке визначення цього коефіцієнта у законодавстві дає можливість прив’язувати його до різних факторів (цільового призначення земельної ділянки, її фактичного використання, даних державного земельного кадастру, статистичних відомостей про землю, кодів КВЕД орендаря за довідками статистики, тощо). Зрозуміло, що на практиці зазначені фактори не завжди збігаються. Зазвичай, органи Держгеокадастру вирішують такі конфлікти просто записуючи будь-які ділянки, що використовуються з метою отримання прибутку, до “земель комерційного призначення” (із найбільшим коефіцієнтом 2,5).

Вибіркова реалізація

Оцінка земель не проводилась рівномірно по всій території України. Якщо у більшості населених пунктів за останні роки були проведені і затверджені оцінки земель, то оцінки земель районів здебільшого все ще відсутні. На відміну від населених пунктів, у районах дозволяється затвердження нормативних грошових оцінок для окремих земельних ділянок. Ця можливість активно використовується місцевими органами, які самостійно обирають ділянки для оцінювання. Чи варто казати, що орендарі, для чиїх ділянок нормативна оцінка не була проведена, користуються невиправданими перевагами із сплати оренди?

Відсутність чітких критеріїв для розподілу земель міста за економіко-планувальними зонами дозволяє неконтрольовано збільшувати кількість таких зон (у містах з населенням близько 100 тис. чол. таких зон може бути виділено 120 і більше), встановлюючи для них різні режими оцінювання. Інколи економіко-планувальні зони формуються під окремі земельні ділянки. При цьому місцеві органи самостійно обирають розробників технічної документації з оцінки.

Сприяє вибірковому застосуванню також відсутність автоматичного внесення змін до договорів оренди землі після ухвалення нової оцінки земель по місту чи району. Місцеві органи в “ручному режимі” вирішують до кого з орендарів подавати позови про внесення змін до договорів оренди, а хто роками продовжуватиме сплачувати орендну плату за старою оцінкою.

Отже, фактично на кожному етапі впровадження нормативної грошової оцінки земель існує чимало можливостей для її вибіркового застосування.

Відсутність контролю

Рішення місцевої ради про затвердження нормативно-грошової оцінки населеного пункту є правовим актом, що встановлює засади обчислення земельного податку й орендної плати на відповідній території та поширюється на невизначене коло осіб. За визначенням закону “Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності” такий акт є регуляторним та повинен ухвалюватись з дотриманням спеціальної процедури, що включає попереднє оприлюднення проекту, його публічне обговорення, аналіз регуляторного впливу, належне оприлюднення акта у друкованих джерелах та подальше відстеження його результативності.

Натомість уповноважені на затвердження нормативної грошової оцінки органи, щоб приховати від громадськості неадекватність та вибірковість оцінки, відмовляються від публікації проектів рішень і проведення громадських слухань та безпідставно стверджують, що такі акти не є регуляторними.

Департамент регуляторної політики, на який покладений аналіз звітів про відстеження результативності цих актів, керуючись небажанням проводити такий аналіз, видає роз’яснення, в яких також називає рішення про затвердження нормативної грошової оцінки земель нерегуляторним актом. Це є очевидним виявом правового нігілізму, оскільки відбувається нехтування нормою закону на користь небажання органів всіх рівнів нести відповідальність та вести публічне обговорення неадекватних значень оцінки.

На боці орендарів залишається Вищий адміністративний суд України, практикою якого визнається, що рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель є регуляторним актом, і недотримання встановленої процедури його ухвалення є підставою для такого скасування.

Вочевидь, необхідна побудова прозорої системи нормативної грошової оцінки земель, з урахуванням ринкової вартості землі, ліквідацією вибірковості застосування оцінки, контролем за дотриманням процедур затвердження технічних документацій з нормативних грошових оцінок земель та з відслідковуванням їхніх економічних наслідків.

Завантажити pdf-файл статті (350 Kb)

Перегляди 260

Прокоментувати