Аналітика

Чи дійсно на період карантину скасована орендна плата?

30 березня, 2020 Інформаційні листи

Повідомляємо, що сьогодні Верховною Радою України був прийнятий Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)». На цей час відсутній остаточний текст, але є велика вірогідність, що депутати проголосували, в тому числі, за норму Цивільного кодексу України в наступній редакції:

«З моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу» (пункт 14 Прикінцевих та перехідних положень).

Це положення сформульоване таким чином, що у читача може скластися враження, нібито на період карантину всім наймачам дійсно прощена орендна плата. Проте це не так.

Давайте дивитись частину 6 статті 762 Цивільного кодексу України, на яку робить посилання новий Закон:

«Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає».

Незважаючи на те, що нове формулювання про скасування орендної плати дуже схоже на норму права, воно нею не є. Цивільний кодекс і до змін передбачав можливість звільнення від орендної плати у разі неможливості користування майном. Новий Закон не додав ніякого нового правила.

Звертаємо увагу, що звільнення від орендної плати відбувається тільки в тому випадку, коли приміщення не може бути використано, і цю обставину потрібно буде доводити. Легше всього спробувати довести на прикладі бізнесу, ведення якого прямо заборонене під час карантину, проте не завжди ситуація буде очевидною (наприклад, коли кухня ресторану продовжує працювати завдяки службам доставки).

Орендодавцям радимо фіксувати будь-яке використання приміщення. Фактичне використання приміщення орендарем, навіть не в повному обсязі, ускладнює доведення неможливості його використання. Можуть бути докази можливості принаймні нетривалого використання орендарем. Стосовно об’єктів, які не обладнані відеоспостереженням, орендодавцям можна радити якнайшвидше зняти показання лічильників (електрики і води) зараз, а також безпосередньо перед закінченням карантину (але не після його закінчення). Це допоможе довести фактичне використання. Такі поради в першу чергу можуть бути корисними, наприклад, для орендодавців, у яких в договорах передбачена складна процедура погодження відвідування орендованого приміщення.

Орендодавці, діяльність яких прямо не була заборонена, будуть намагатися посилатися на другорядні чинники, такі як, наприклад, зупинка роботи громадського транспорту та фактична неможливість дістатися до приміщення. Проте такий аргумент не є безспірним, оскільки транспорт може бути обмежений внаслідок будь-яких інших причин, а орендодавець може казати, що цей ризик був в орендаря завжди і повинен ним враховуватися при виборі орендованого приміщення.

Запропоноване законодавцем формулювання щодо звільнення від орендної плати лише збільшує вірогідність конфліктів між сторонами договору та заважатиме досягненню компромісу і продовженню співпраці. В результаті, замість часткової втрати доходів у період кризи, сторони входитимуть в тривалі конфлікти з ще більшими втратами. Сталості економічних відносин неможливо досягти шляхом перекладення тягаря на одну із сторін.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

З повагою,

Перегляди 1317