Аналитика

После первой волны проверок Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, которая прошла по Киеву летом этого года, а также рассмотрения судами результатов этих проверок, существует благоприятная возможность «по горячим следам» зафиксировать первые результаты и сформировать действенные практические рекомендации. Пока что не будем сосредотачиваться на очевидных «клинических» случаях, как самопроизвольное строительство или перепланировка с нарушением всех возможных норм, которое ставит под угрозу соседей. Как раз такими случаями Инспекция, почему-то, опекается меньше всего. Наша цель – защита украинского предпринимателя, на которого Инспекция положила глаз как на источник наполнения государственного бюджета (или нескольких «частных бюджетиков»).

Первый вывод, который хочется сформулировать без страха вдаваться в банальности – подготовка к инициированной Инспекцией проверке имеет большое, если не решающее, значение. Такая подготовка должна начаться сразу после получения письма-сообщения Инспекции, как правило, с запросом касательно предоставления документов на объект недвижимости. Даже если вы уверены в своей юридической прозрачности и полном отсутствии  любых нарушений градостроительного законодательства, чем меньше информации попадет к инспектору, тем лучше. Инспекторы, как оказалось, проявляют необыкновенную находчивость при трактовке любых, даже на первый взгляд правильно и корректно оформленных документов. Начнем с основных.

Один из первых документов, которые требуют предоставить инспекторы – технический паспорт. При этом, отказ предоставить этот документ однозначно трактуется как попытка скрыть нарушение, противодействие проверке и тому подобные обвинения. Но насколько обоснованным является такое требование? Должно ли предприятие иметь оформленный технический паспорт на свою недвижимость, а тем более хранить его на самом объекте, чтобы тут же предоставлять первому встречному инспектору, который зашел в дверь? Ответом будет: нет, не должно. Согласно требованиям Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременении», с 1 января 2013 года введена новая система государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество. Для проведения регистрации права собственности технический паспорт, который во время каждого действия по регистрации, перерегистрации прав ранее требовался БТИ, на сегодня не является обязательным документом. Хотя остались случаи, когда предоставление технического паспорта обязательно: когда регистрируется право собственности на новый или реконструированный объект, или когда право собственности на объекты недвижимого имущества, которые были сооружены до 2013 года, никогда не регистрировалось. Техническая инвентаризация объектов недвижимого имущества может проводиться любыми субъектами хозяйствования, а не исключительно БТИ, в составе которых работают специалисты, которые прошли соответствующую профессиональную аттестацию. Инвентаризационное дело формируется и ведется для каждого объекта недвижимого имущества на все время его существования и хранится в органе государственной регистрации прав по местонахождению такого объекта. При этом ни один нормативно-правовой акт не обязывает предприятие хранить оформленный технический паспорт на объекте.

Конечно, Инспекция может истребовать у предприятия и физических лиц «документы, необходимые для совершения государственного архитектурно-строительного контроля» – на наш взгляд, слишком широкое определение как для такого узкоспециализированного органа, так как обосновать «необходимость» инспекторы будут пытаться касательно любых документов. Однако, конечно, Инспекция не может истребовать те документы, которых у предприятия нет и быть не должно. Поэтому, если предприятие не имеет изготовленного технического паспорта, и для его изготовления нет безотлагательной необходимости, то и спешить с заказом технической инвентаризации и изготовления технического паспорта не стоит. Также ничто не препятствует хранить уже полученный технический паспорт заграницей, в офисе материнской компании, или, например, передать на хранение адвокату. Получение в таком случае технического паспорта может занять довольно таки значительный срок, который инспектор, скорее всего, не захочет выжидать, и будет вынужден проводить проверку с имеющимися у него в наличии материалами. Что интересно, как показали недавние проверки, другие государственные органы и организации не спешат представлять любые документы из своих архивов.

Вместе с техническим паспортом Инспекторы часто истребуют проектную документацию здания. Если говорить о строительстве, которое ведется, то этот запрос имеет смысл, поскольку законодательство четко устанавливает требования касательно состава проектной документации и порядка ее хранения на строительной площадке, то касательно завершенного сооружения такой запрос вызывает удивление. Ни один нормативный акт Украины не требует от предприятия хранить, в здании или где-либо еще, проектную документацию после завершения строительства и сдачи здания в эксплуатацию. Конечно, в хранении проекта есть определенные преимущества – в случае возникновения спора с бывшим генподрядчиком касательно устранения недостатков на протяжении гарантийного срока, который, напомним, составляет десять лет, ссылка на проектную документацию как на основной документ, который содержит требования к сооруженному зданию, является ключевым. Хотя, в любом случае, это право, а не обязанность. Поэтому на такие запросы можно отвечать смело – предприятие решило не воспользоваться своим правом на хранение проектной документации. Конечно, проектные организации передают экземпляр проекта на архивное хранение в Укртиппроект, но получить в разумные сроки копию проекта из архива инспектору будет почти невозможно.

Те предприятия, которые снимают офисные или производственные помещения на основании аренды, конечно, ни технического паспорта, ни проектной документации в своем распоряжении не имеют. В то же время, передавая инспектору для изучения договор аренды можно натолкнуться на потенциальный конфликт, поскольку не секрет, что даже в офисных центрах первого класса схематические планы предмета аренды составляются, с технической точки зрения, без особенной придирчивости. Основное задание – чтобы между сторонами не возникло непонимания, что именно передается в аренду. При таких условиях ожидать инженерного совершенства от дополнения к договору аренды не стоит. Хотя нередки случаи, когда дополнение к договору, разработанное, скажем откровенно, непонятно кем, инспекторами воспринимается как равнозначное техническому паспорту, на его основании «обнаруживаются» незадокументированные строительные работы и накладываются штрафы. Этот вопрос уместно принять во внимание при составлении договоров, и сразу под схемой указать, что план-схема составляется лицами, которые не имеют ни профессионального образования, ни лицензии на выполнение работ по технической документации, а потому размещенный в договоре эскиз считается сторонами по взаимному согласию ориентировочным, единственным назначением которого является идентификация предмета аренды самими сторонами. В принципе, такая позиция справедлива по отношению ко всем договорам аренды вообще, хотя, в общении с государственными мужами рано или поздно приходится сталкиваться с несокрушимым аргументом «а где это написано», и потому ответ лучше держать наготове.

После подготовки документов по запросу Инспекции или подробному обоснованию законных причин их отсутствия, стоит перейти к вопросу – каким именно образом организовать проведение инспекции во время визита. Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», а именно его ст. 41, указывает на то, что должностные лица органов государственного архитектурно-строительного контроля во время проверки имеют право беспрепятственного доступа к местам строительства объектов и объектам, которые подлежат обязательному обследованию (все объекты III категории сложности и выше). Поскольку методологии проверок Инспекции нет, каждый это «право беспрепятственного доступа» трактует на собственное усмотрение. Ничто не дает права инспектору рассматривать это право как возможность осмотра здания от подвала до чердака. Открыли двери, пригласили в конференц-зал – доступ предоставили, никаких препятствий для проведения проверки не существует. А тот факт, что от настойчивого предложения осмотреть все помещение предприятие максимально вежливо отказывается, не является нарушением требований законодательства.

В общем, комплексное толкование законодательства Украины дает основания утверждать, что такое право доступа касается только объектов в процессе строительства, то есть строительных площадок, на которых ведутся работы. Об этом свидетельствует, в первую очередь, Приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 15.05.2012 г. № 240 «Об утверждении форм актов и других документов, которые составляются во время или по результатам совершения государственного архитектурно-строительного контроля», который устанавливает форму «Акта о недопущении должностных лиц инспекции государственного архитектурно-строительного контроля на объекты строительства, предприятия строительной отрасли для выполнения возложенных на них функций». О свободном доступе инспекторов на завершенные строительством объекты в эксплуатации в этом приказе нет ни слова. Во-вторых, как мы уже упомянули выше, сама процедура проверки на практике выглядит таким образом, будто инспекторы ожидают наличия на объекте проверки определенного пакета документов, что является характерной чертой именно текущего строительства. Значит, во время проведения проверки рекомендуем  предоставить инспектору визит в здание или помещение, но в тех рамках, которые само предприятие определит как необходимые. Следует помнить, что нет четких критериев касательно такого доступа, и ссылаться в случае спора инспектору будет не на что.

Вслед за вопросом касательно доступа инспектора Госархстройконтроля в помещение возникает другая важная проблема – на каком основании инспекторы проводят измерения и осмотры конструкций обследуемых строений, «обнаруживая» нарушения градостроительных норм. Согласно украинскому законодательству, определение фактической площади и объема помещений, обследование и оценка технического состояния имеющихся в наличии объектов относится к технической инвентаризации. Техническая инвентаризация проводится субъектами хозяйствования, в составе которых работает один или более ответственных исполнителей отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры, которые прошли профессиональную аттестацию в Минрегионе Украины и получили квалификационный сертификат. В то же время не известно ни одного случая, когда инспектор при обмерах и исследовании состояния зданий подтверждал свое право заниматься этим квалификационным сертификатом. Есть все основания не признавать любые попытки инспектора обмерять, исследовать и зафиксировать результаты до тех пор, пока его квалификация не будет подтверждена надлежащим образом.

Все этапы общения с инспектором во время проверки необходимо развернуто и детализировано фиксировать на бумаге. Письма, отказы, объяснения, комментарии касательно результатов проверки – все эти документы необходимо оформить надлежащим образом и хранить на случай судебного конфликта с инспекцией. Не нужно бояться логически и обоснованно, со ссылками на нормы законодательства изложить позицию, в которой отказать Инспекции в предоставлении документов, предоставлении полного и неограниченного доступа к зданию и т.п. Может возникнуть впечатление, что мы рекомендуем предприятиям Киева уклоняться от законных требований инспекторов во время проведения проверок в такой, безусловно, важной сфере как соблюдение законодательства по градостроению. Но не секрет, что последние реформы деятельности инспекции свидетельствуют о том, что Инспекцию пытаются превратить из органа, который вместо именно контроля за обеспечением безопасного проживания жителей города, превращается в очередную «кормушку», которая штрафами и поборами борется не столько за нашу безопасность, сколько за наполнение государственного бюджета, а также нескольких «частных бюджетиков». В таких условиях максимально жесткая позиция частных субъектов лишь побуждает Инспекцию заниматься ее основной социально-полезной деятельностью, а не «прочесывать» офисы в поисках жертв для выполнения плана штрафов.

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенный выше комментарий не является консультацией и предлагается в информационных целях. В конкретных ситуациях рекомендуется получение полной профессиональной консультации.

С уважением,

© ООО «КМ Партнеры», 2013

Прокомментировать