Нормативна грошова оцінки землі – на стику земельного та податкового права

автори: Олександр Мінін, Максим Олексіюк, Вікторія Мінець

видання: «Вибір клієнта. ТОП-100 найкращих юристів України 2017»

10 Липня, 2017 Преса

Нормативна грошова оцінка (НГО) – дуже важливий показник. Зокрема, це одне з ключових податкових питань, які стосуються землі. Наприклад, НГО є базою оподаткування для сільгоспвиробників на єдиному податку 4 групи, які сплачують цей податок з площі задіяних сільгоспугідь (п. 2921.2 ПКУ). НГО є базою оподаткування і власне земельним податком (п. 271.1.1 ПКУ). Навіть власники нежитлових приміщень у багатоквартирних жилих будинках не оминули «знайомства» з цим параметром, оскільки за площі під такими приміщеннями вони мають сплачувати, виходячи з НГО, з урахуванням частки прибудинкової території (п. 287.8 ПКУ). Перше питання, яке виникає на практиці: «Де взяти дані про цю НГО?

1. Джерело даних про НГО

Законом України «Про Державний земельний кадастр» передбачено наявність офіційних (ч. 1 ст. 20) даних про НГО (ч. 1 ст. 15), що повинні вноситись на підставі технічної документації з оцінки (ч. 7 ст. 21) та бути загальнодоступними на сайті Держгеокадастру (п. «є» ч. 1 ст. 36) з моменту їх внесення до Державного земельного кадастру (ч. 2 ст. 36). Пошук, перегляд, копіювання та роздрукування цих даних, згідно з вказаним законом (ч. 5 ст. 36), мають бути безкоштовними.

Однак насправді дані про НГО на сайті Держгеокадастру наразі відсутні. Оскільки відповідно до закону вони мають там бути з моменту їх внесення до Державного земельного кадастру, то відсутність на сайті може розумітися як відсутніх цих даних у Державному земельному кадастрі.

П. 286.1 ПКУ встановлює, що «підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру», а оскільки їх очевидно немає, з огляду на наведені вище обставини, то виходить, нарахування земельного податку в порядку, встановленому Податковим кодексом, на сьогодні практично неможливо?

Ст. 67 Конституції вимагає сплачувати податки в порядку та розмірах, встановлених законом. А якщо це практично неможливо, як показано вище, значить можна не платити?

Фізичним особам, можливо, так. Від інших платників земельного податку (не фізичних осіб) п. 286.2 Податкового кодексу вимагає самостійно обчислювати податок. Для цього при першій подачі декларації чи у разі затвердження нової НГО потрібно подавати довідку (витяг) про розмір НГО. Щоправда, у документі не зазначено, де брати цю довідку чи витяг. Якщо згідно із законом, то її можна було б просто роздрукувати з сайту Держгеокадастру. Однак, всупереч закону, її там немає! Тому платників податку – юридичних осіб фактично примушують індивідуально звертатися до органів Держгеокадастру (в тому числі через центри надання адміністративних послуг) за отриманням витягу з НГО у формі, передбаченій ч. 2 ст. 20 Закону Україну «Про оцінку земель» («Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель») з посиланням на ч. 3 ст. 23 вказаного закону («Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин»). Необхідність просити інформацію в одній державній установі для обов’язкового надання її до іншої (при тому, що відповідно до закону ці дані повинні бути в публічному доступі на сайті Держгеокадастру) сприймається як обумовлена корупційною метою або бажанням «ускладнити життя» платникам податку.

Неспроможність державних органів забезпечити ефективне ведення земельного кадастру яскраво продемонстрована нормами порядку оцінки земель населених пунктів, що застосовується починаючи з цього року. Згідно з цим порядком НГО (а отже, плата за землю) може виявитись вдвічі більшою, якщо відомості про земельну ділянку в кадастрі відсутні або неповні. Ще раз перечитуємо п. 286.1 ПКУ, де вказано, що підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру. Постає питання про те, як взагалі можливе оподаткування у встановленому законом порядку за відсутності даних про земельну ділянку в кадастрі чи неповноті цих даних.

Однак навіть якщо витяг з НГО був отриманий, то з’являються нові питання. Чи це та НГО, яка потрібна для Податкового кодексу? Який орган має визначити НГО для цілей ПКУ?

2. Який орган визначає НГО?

П. 14.1.125 Податкового кодексу тлумачить НГО як «капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин». Згідно з чинним положенням, таким органом є Держгеокадастр. Тобто НГО має визначати Держгеокадастр.

Однак всі перелічені вище податки зараз місцеві. НГО як база оподаткування цими податками є елементом таких місцевих податків (пп. 7.1.3. ПКУ), а отже, згідно з ПКУ встановлюється місцевими радами (ст. 7, 10, 271 Податкового кодексу).

Таким чином, визначає НГО Держгеокадастр, а встановлюють місцеві ради? Як це узгоджується? Насправді, ніяк. Пп. 14.1.125 ПКУ – це рудимент з тих часів (до 2015 року), коли вказані податки були загальнодержавними, а місцеві ради, відповідно, не мали щодо них повноважень. Однак положення пп. 14.1.125 поки що залишилося, хоча й воно не відповідає новому статусу податків як місцевих, всі елементи яких (включаючи НГО) мають встановлювати місцеві ради.

Постає ще одне питання. Як визначити або встановити НГО? Чи можна говорити, наприклад, що місцеві ради мають абсолютні дискреційні повноваження щодо цього (як вирішили, так і встановили)?

3. Як визначити НГО для податкових цілей?

Місцеві ради як органи місцевого самоврядування не є абсолютно вільними у своїх діях. Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції вони можуть діяти лише на підставі, в межах повноважень та у порядку, встановленому законом.

Закон України «Про оцінку земель» визначає наступні етапи щодо визначення НГО: розробка технічної документації з оцінки (або проведення оцінки), її державна експертиза та затвердження. Згідно зі ст. 23 Закону України «Про оцінку земель», технічна документація з оцінки в межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою, а за межами населених пунктів – районною радою. У ч. 4 цієї статті вказано: «Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України». Таким чином, НГО має бути визначена (затверджена) у рішенні місцевої ради та бути публічно доступним у складі цього нормативно-правового документа (див. п. 12.5 ПКУ).

4. НГО як капіталізований рентний дохід

Податковий кодекс і Закон України «Про оцінку земель» однаково визначають нормативну грошову оцінку земельної ділянки як капіталізований рентний дохід з неї. Рентний дохід – це дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва, залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Капіталізація – це визначення вартості об’єкта оцінки на підставі чистого операційного або рентного доходу від його використання (ст. 1 Закону України «Про оцінку земель»).

В кожному з трьох основних механізмів розрахунку НГО за чинною наразі методикою підходи до врахування концепції капіталізованого рентного доходу є різними:

  • Для земель населених пунктів основою оцінки є не доходи, а сума «витрат на облаштування території». Ці витрати вираховуються як відношення відновної вартості всіх комунікацій населеного пункту до площі його забудови. До отриманого базового значення застосовують фіксовану «норму прибутку» (х 6%) та «норму капіталізації» (÷ 3%), а також коригуючі коефіцієнти, які називають «рентоутворювальними факторами». Ймовірно, така назва була обрана спеціально, щоб підлаштуватися під визначення НГО як «рентного доходу».
  • За межами населених пунктів на підзаконному рівні визначені нормативи рентного доходу для кожної відповідної категорії земель та строк капіталізації. Саме ці параметри закладаються в основу оцінки.
  • Норми капіталізованого рентного доходу на землях сільськогосподарського призначення встановлені залежно від природно-сільськогосподарських районів України та коригуються залежно від показників бонітування ґрунтів.

Однак покладення в основу НГО витрат на облаштування території (для не с/г земель населених пунктів) та бонітування ґрунтів (для с/г) суперечать підходу, закладеному Податковим кодексом та Законом України «Про оцінку земель», що виходять з капіталізованого рентного доходу, через очевидну неспівставність оцінювання за витратами або за якісними характеристиками з одного боку та оцінювання за доходом з іншого. Тобто в таких випадках можна говорити про невідповідність визначення НГО базовому підходу за Податковим кодексом та Закону «Про оцінки земель».

Нормативно встановлені значення рентного доходу також викликають питання, оскільки зазвичай вони сильно розходяться з ринковою вартістю землі.

5. Визначення НГО: чим далі, тим більше питань на практиці

Проведення оцінки землі вимагає дотримання профільного земельного та податкового законодавства, а також використання державних стандартів, норм, правил. Розробники технічної документації часто припускаються порушень, використовуючи для проведення НГО застарілі радянські стандарти або навіть навчальну літературу, ігноруючи вимоги актуальних актів, стандартів і нормативів.

Окремі елементи у складі нормативної грошової оцінки землі мають бути належним чином формалізовані. Наприклад, для оцінки земель промисловості й транспорту за межами населених пунктів має значення факт затвердження оцінки земель у населених пунктах, в зоні впливу яких знаходиться земельна ділянка. Таким чином, наявність належним чином затвердженої технічної документації з НГО земель населеного пункту є передумовою законності встановлення оцінки ділянки, розташованої неподалік.

Інший приклад стосується нової «Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення», затвердженої постановою КМУ №831 від 16.11.2016 р. Зокрема, методика закладає в НГО співвідношення балу бонітету агровиробничої групи ґрунтів відповідного угіддя природно-сільськогосподарського району до середнього балу бонітету ґрунтів відповідного угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, містах Києва та Севастополя.

При цьому бонітування ґрунтів є окремою процедурою в межах Закону України «Про оцінку земель» (ст. 15, 16, 20, 21, 23). Аналогічно до процедури затвердження технічної документації НГО, бонітування ґрунтів має проводитися розробниками документації із землеустрою на підставі рішення уповноваженого органу, а технічна документація повинна пройти державну експертизу та бути затвердженою рішенням відповідного органу місцевого самоврядування.

Здійснення природно-сільськогосподарського районування регулюється ст. 179 Земельного кодексу та «Порядком здійснення природно-сільськогосподарського, еколого-економічного, протиерозійного та інших видів районування (зонування) земель», затвердженим постановою КМУ №681 від 26.05.2004 р. Зокрема, передбачено, що замовником робіт з природно-сільськогосподарського районування земель є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів; відбір розробника відбувається на конкурсній основі; розробка документації здійснюється відповідно до вимог Закону України «Про землеустрій»; схеми (карти) природно-сільськогосподарського районування розглядаються науково-технічними радами центральних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів, охорони навколишнього природного середовища й аграрної політики та затверджуються спільно цими органами.

З наведених норм можна зробити висновок, що передумовою затвердження технічної документації НГО земель сільськогосподарського призначення, згідно з новою методикою, є наявність затвердженої документації з бонітування ґрунтів та документації щодо природно-сільськогосподарського районування. В абсолютній більшості випадків відповідної документації наразі не існує.

Отже, сьогодні можна говорити про неналежний стан з врегулювання та правозастосовної практики з визначення нормативної грошової оцінки землі, зокрема як бази для податкових цілей.

Завантажити pdf-файл статті (215 Kb)

Перегляди 566

МАТЕРІАЛИ ПО ТЕМІ

[Незаконні] значні розміри плати за землю не за Податковим кодексом 07 Липня, 2017    436

Новий порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів: прихована загроза 10 Лютого, 2017    12099

Чи відноситься на витрати уцінка земельних ділянок? 08 листопадаа, 2016    444

У пошуках справедливості. Орендна плата за землі державної та комунальної власності 22 Вересня, 2016    1105

Прокоментувати