Новий порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів: прихована загроза

10 Лютого, 2017 Інформаційні листи

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 489 від 25.11.2016 р. було затверджено новий «Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів». З 1 січня 2017 року новий порядок оцінки набув чинності та почав активно застосовуватись.

Важливим нововведенням порядку оцінки земель є уніфікація категорій «функціонального використання» (за якими визначають ключовий коефіцієнт у розрахунку нормативної грошової оцінки (далі – «НГО») земельної ділянки) та категорій земель і видів цільового призначення відповідно до Земельного кодексу. Внаслідок цього була скасована категорія функціонального використання «землі комерційного призначення» (з максимальним коефіцієнтом 2.5). Раніше до цієї категорії, окрім земель торгівлі та фінансових послуг, автоматично вносили ділянки з нерухомістю, що здається в оренду. Більше того, до земель комерційного призначення могли зарахувати майже будь-яку земельну ділянку, яка використовувалась компанією «з метою отримання прибутку».

Тепер сітка коефіцієнтів функціонального використання прив’язана до Класифікації видів цільового призначення земель, яка була затверджена наказом Державного комітету України із земельних ресурсів № 548 від 23.07.2010 р. Максимальний коефіцієнт функціонального використання 2.5 передбачений тільки для земель з окремими видами цільового призначення, а саме: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, будівель кредитно-фінансових установ, будівель ринкової інфраструктури, будівель закладів побутового обслуговування. Для всіх інших видів цільового призначення застосовуються суттєво нижчі коефіцієнти. Наприклад, для більшості видів земель промисловості це 1.2, для земель транспорту – 1.0, для земель рекреаційного призначення – 0.5.

Прихована загроза нового порядку стосується земель, інформація про які не була внесена до відомостей Державного земельного кадастру, та земель, щодо яких у відомостях Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки (2010 рік). Для таких земель при розрахунку НГО застосовується коефіцієнт функціонального використання (Кф) 2.0. Для більшості видів земель, окрім тих, що раніше обліковувались із коефіцієнтом 2.5, цей коефіцієнт суттєво вищий за той, що відповідає цільовому призначенню ділянки.

Наскільки нам відомо, з нового року податкові органи особливо наполягають на отриманні нових витягів з НГО земельних ділянок. Для того, щоб уникнути «сюрпризу» у вигляді застосування коефіцієнту 2.0, необхідно заздалегідь перевірити повноту інформації про земельну ділянку у відомостях Державного земельного кадастру, і в разі потреби доповнити інформацію в кадастрі про земельну ділянку.

Якщо компанія раніше отримувала витяг з Державного земельного кадастру, то потрібно звернути увагу на поле «цільове призначення» на першій сторінці витягу – воно повинно містити цифровий код у форматі ХХ.ХХ, а формулювання цільового призначення повинно збігатись із передбаченою Класифікацією видів цільового призначення земель 2010 року. Відсутність будь-якого цифрового коду або наявність коду у іншому форматі (наприклад, Х.Х або Х.ХХ.Х, що характерне для Українського класифікатору цільового використання землі 1998 року) – означає високий ризик застосування коефіцієнту 2.0 при отриманні нового витягу з НГО.

Якщо витяг з Державного земельного кадастру не отримували або отримували давно, то варто перевірити інформацію про земельну ділянку на публічній кадастровій карті. Якщо пошук земельної ділянки за кадастровим номером не дає жодних результатів або якщо в інформації про земельну ділянку не зазначений код цільового призначення у форматі класифікації 2010 року, то це також означає високий ризик застосування коефіцієнту 2.0.

У зазначених випадках до отримання нової НГО земельної ділянки рекомендується доповнити відомості Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Для цього потрібно звернутися до місцевих органів Держгеокадастру, які визначать код цільового призначення за новим класифікатором. Зазвичай від заявника вимагається подати копію існуючої землевпорядної документації.

Також звертаємо увагу, що існують підстави оскаржити витяг щодо НГО, виданий на підставі нового порядку. Наразі ще не існує нових технічних документацій з НГО земель населених пунктів, що були б затверджені на підставі нового порядку. Актуальні рішення місцевих рад про затвердження НГО земель ухвалювалися ще за старим порядком оцінки 2006 року. Законодавством передбачена періодичність оновлення таких рішень – раз на 5-7 років. Проте нові витяги вже сьогодні видають із «гібридним» застосуванням нового порядку оцінки: до базових показників, передбачених технічною документацією, складеною за старим порядком оцінки, застосовуються нові коефіцієнти за новим порядком. Практика видачі витягів НГО із застосуванням нового порядку 2016 року ще більш сумнівна з огляду на те, що паралельно не був скасований та зберігає чинність старий порядок НГО від 2006 року.

Більше того, застосування нового порядку оцінки земель порушує принцип стабільності податкового законодавства, відповідно до якого зміни до будь-яких елементів податків та зборів можуть вноситися не пізніше ніж за 6 місяців до початку нового бюджетного періоду, в якому будуть діяти нові правила і ставки. Змінені підходи до визначення коефіцієнтів функціонального призначення, що прямо вливають на розмір НГО земельної ділянки, що є базою оподаткування земельним податком, почали застосовуватися трохи більше ніж через місяць після затвердження нового порядку оцінки, а отже, принцип стабільності податкового законодавства не було дотримано.

Додатково варто зауважити, що НГО земель сільськогосподарського призначення (навіть тих, що розташовані в межах населеного пункту) новим порядком НГО земель населених пунктів не регулюється. Для сільськогосподарських земель з 28.02.2017 р. вводитися в дію нова «Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення», затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 813 від 16.11.2016 р. Методика не передбачає застосування коефіцієнтів функціонального призначення, натомість нормативна грошова оцінка визначатиметься на базі нормативів капіталізованого рентного доходу на землях сільськогосподарського призначення. Сітка нових нормативів диференційована залежно від виду сільськогосподарських угідь та природно-сільськогосподарського району в межах області.

* 17.02.2017 р. набув чинності наказ від 30.12.2016 р. № 592/341/428 «Про визнання таким, що втратив чинність, наказу Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11». Таким чином, старий порядок оцінки від 2006 року, що лишався чинним паралельно з новим порядком оцінки 2016 року, було все ж скасовано.

Цікавим є те, що скасований міжміністерський наказ затверджував також порядок НГО земель сільськогосподарського призначення. Тому, НГО земель сільськогосподарського призначення наразі регулюється виключно на рівні методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України. До 28.02.2017 р. щодо сільськогосподарських земель ще діють положення старої Методики НГО земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (Постанова КМУ № 213 від 23.03.1995 р.), а вже з цієї дати набере чинності нова Методика НГО земель сільськогосподарського призначення (Постанова КМУ № 831 від 16.11.2016 р.).

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

З цих та інших питань нормативної грошової оцінки землі відбувся семінар 23 лютого 2017 року. Ознайомитись із деталями заходу можна за посиланням.

З повагою,

© WTS Consulting LLC, 2017

Перегляди 11954

МАТЕРІАЛИ ПО ТЕМІ

Нормативна грошова оцінки землі – на стику земельного та податкового права 10 Липня, 2017    555

[Незаконні] значні розміри плати за землю не за Податковим кодексом 07 Липня, 2017    431

Чи відноситься на витрати уцінка земельних ділянок? 08 листопадаа, 2016    443

У пошуках справедливості. Орендна плата за землі державної та комунальної власності 22 Вересня, 2016    1098

Прокоментувати