Аналитика

В продолжение нашего предыдущего материала об освобождении нанимателей от платы на период карантина комментируем окончательную, уже опубликованную редакцию нормы Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-2019)» (далее – Закон), которая сформулирована следующим образом:

«С момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2» от 11 марта 2020 года №211 (с последующими изменениями и дополнениями), и до его завершения в установленном законом порядке наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с частью шестой статьи 762 этого Кодекса [Гражданского кодекса Украины]».

То есть не «наниматель освобождается от платы», а «наниматель может быть освобожден от платы». Окончательная формулировка по большей части устраняет неоднозначность, присущую редакции, которая доступна до официального опубликования. Как активно обсуждалось в юридическом сообществе до официальной публикации, норма Закона допускала различные трактовки, в том числе в пользу абсолютного освобождения всех арендаторов от платы независимо от возможности пользования имуществом во время карантина. Вместо этого окончательная редакция больше тяготеет к подходу, который мы высказывали ранее: отсутствие обязанности платить за аренду должна быть обусловлена ​​именно невозможностью пользования имуществом.

Вместе с тем, остаются другие важные вопросы: при каких условиях можно считать, что карантин исключает возможность использования арендованного помещения? Что считается невозможностью пользования? Это даже не вопрос к новому Закону, поскольку ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины не изменилась. Много бизнесов, запрещенных сейчас карантином, продолжают использовать помещения: сохраняют товар и оборудование, работают на доставку и т.д. Имеется ли в таком случае невозможность использования помещения? Должно ли при этом учитываться именно целевое использование, как оно сформулировано в договоре аренды в каждом конкретном случае? Или все же в большинстве случаев целесообразнее говорить о правовых основаниях уменьшения платы вследствие существенного уменьшения возможности пользования имуществом (ч. 4 ст. 762 Гражданского кодекса Украины)?

Утвердительные ответы на эти вопросы бизнес, к сожалению, сможет получить, только когда появится судебная практика (тогда уже будет поздно). Однако общее направление мысли можно сформировать уже сейчас, сориентировавшись на существующую практику применения судами ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины при других обстоятельствах:

«Толкование части шестой статьи 762 ГК Украины свидетельствует, что освобождение нанимателя от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им, распространяется только на те случаи, при которых совершенно невозможно пользоваться предметом найма. Именно поэтому закрепляется освобождение от выполнения обязанности за все время»¹.

«Норма права, закрепленная в ч. 6 ст. 762 ГК Украины, определяет в качестве основания освобождения от обязательства оплатить арендную плату объективную непосредственную невозможность использовать переданное в аренду имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает»².

«Если арендатор по независящим от него обстоятельствам в течение определенного времени был полностью лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, то на основании этой же нормы Закона он вправе ставить вопрос и об освобождении его от уплаты арендной платы»³.

Выше приведены лишь фрагменты решений, изъятых из контекста обстоятельств конкретных дел. Вместе с тем, можно ожидать, что, анализируя условия карантина, суды будут ориентироваться именно на то, в какой степени конкретные обстоятельства делали невозможным использование объекта аренды в понимании ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины.

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенный выше комментарий не является консультацией и предлагается в информационных целях. В конкретных ситуациях рекомендуется получение полной профессиональной консультации.

Примечания:

¹Постановление Верховного суда от 06 февраля 2020 года по делу № 548/1269/18.

²Постановление Верховного суда от 22 мая 2019 года по делу № 914/1248/18, Постановление Верховного суда от 08 мая 2018 года по делу № 910/7495/16.

³Постановление Верховного суда от 15 мая 2019 года по делу № 915/714/18, Постановление Верховного суда от 11 июля 2018 года по делу № 905/1510/17.

С уважением,

© WTS Consulting LLC, 2020

Прокомментировать