Аналітика

Нещодавно було опубліковано оновлений проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок» (далі – Методика), що може бути ухвалена вже найближчим часом.

Що нового передбачає ця Методика та які зміни для плати за землю (базою для якої є нормативна грошова оцінка земельних ділянок) слід очікувати? Які із запропонованих механізмів розрахунку вже вимагають пояснення та коригування?

1. Одна методика замість трьох

Перша і найбільш очевидна зміна – уніфікація та об’єднання в один документ трьох чинних методик нормативної грошової оцінки (далі – НГО). Зокрема, це методики для проведення НГО земель:

• населених пунктів (1995 року);
• несільськогосподарського призначення (за межами населених пунктів) (2011 року);
• сільськогосподарського призначення (2016 року).

Очевидним наслідком такого об’єднання є можливість розробки єдиної технічної документації НГО для всіх земель в межах території територіальної громади, незалежно від цільового призначення та розташування у межах населеного пункту чи поза ним.

Адже ще з початку 2019 року районні ради були позбавлені повноваження затверджувати технічну документацію з НГО земель районів, а всі повноваження було зосереджено на рівні сільських, селищних, міських рад. Отже, один орган мав затверджувати результати НГО, і після затвердження нової методики, це можна буде зробити в одному документі.

Втім, згідно з п. 19 проєкту Методики зберігається можливість складення технічної документації з НГО окремої земельної ділянки за межами населеного пункту (до затвердження технічної документації з НГО земельних ділянок в межах територіальної громади). З цього можна зробити припущення, що з розробкою єдиної уніфікованої НГО для всіх земель в межах території територіальної громади не поспішатимуть.

2. Нова база для визначення оцінки

Нова Методика передбачає, що ключовий показник (норматив капіталізованого рентного доходу) для визначення НГО більшості категорій земель, як в межах так і за межами населених пунктів, буде залежати виключно від статистичних даних щодо чисельності населення адміністративного центру територіальної громади (згідно з Додатком 1 до Методики). Виключення становлять землі сільськогосподарського, лісогосподарського, природоохоронного, оздоровчого, історико-культурного призначення, а також землі водного фонду, для яких нормативи капіталізованого рентного доходу встановлюються незалежно від чисельності населення територіальної громади (згідно з Додатком 2 до Методики).

Тут варто нагадати, що НГО законодавчо визначається як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки (як за Законом «Про оцінку земель», так і за Податковим кодексом). Рентний дохід – це дохід, який можна отримати із землі як фактору виробництва, залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Капіталізація – це визначення вартості об’єкта оцінки на підставі чистого операційного або рентного доходу від його використання (ст. 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Незважаючи на ці визначення, чинні методики використовують неоднозначні підходи до врахування концепції капіталізованого рентного доходу. Зокрема, для земель населених пунктів основою оцінки є не доходи, а сума «витрат на облаштування території». Ці витрати вираховуються як відношення відновної вартості всіх комунікацій населеного пункту до площі його забудови. Окрім очевидної невідповідності закону (обрахування оцінки на підставі «витрат», а не «доходів»), цей метод викликав ще чимало питань щодо своєї справедливості в принципі.

У показники витрат на облаштування території, зокрема, включали відновну вартість мереж тепло- та водопостачання, електроенергії та газопостачання, незважаючи на те, що самі мережі у багатьох випадках давно передані на баланс приватних підприємств, а вартість їх обслуговування сплачують користувачі у складі тарифу на відповідні комунальні послуги. Також до цих витрат включали вартість об’єктів благоустрою та доріг, збудованих не тільки за комунальні, але і за приватні кошти. Тобто, якщо підприємство в передмісті фінансує прокладення автодороги до своїх складів (і безкоштовно передає її на баланс міста), то вже у недалекому майбутньому ця «благодійність» поверталася до підприємства у вигляді вищої нормативної оцінки земель (обрахованої на базі вартості сукупних витрат на інфраструктуру). Додатковий удар платники отримували від корупції. Адже один раз вкрадені кошти на штучно завищених цінах міських проєктів назавжди потрапляли в обрахунок «витрат на облаштування території» і з року в рік призводили до завищеної плати за землю.

Натомість нова Методика пропонує вважати, що норматив капіталізованого рентного доходу є однаковим для населених пунктів (та територій відповідної громади) із чисельністю населення у межах порогових показників. Таким чином, базовий показник буде однаковим у Харкові і Одесі, Львові і Кривому Розі, Чернівцях і Миколаєві.

Розробники не повідомляли механізмів розрахунку показників «нормативу капіталізованого рентного доходу», запропонованих у Додатку 1 Методики. Проте, якщо порівняти ці показники із чинними базовими показниками НГО населених пунктів (згідно з довідником Держгеокадастру на 2020 рік), то виявляється, що замість того, щоб нарешті виконати вимогу закону та обрахувати дійсний капіталізований рентний дохід, були просто скопійовані значення чинних оцінок (розраховані за «старими методиками»).

Таке «спрощення» методики оцінки земель означає легалізацію чинних базових показників оцінки, розрахованих за витратним принципом. Проте ці показники не мають нічого спільного ані з доходом, який здатна генерувати земельна ділянка, ані з ринковою вартістю землі.

Нова Методика ще більше посилює роль Держгеокадастру у контролі за даними НГО. Якщо зараз у складі технічної документації з НГО земель для розрахунку витрат на облаштування території потрібно отримувати довідки від комунальних та приватних підприємств, що хоч якось опосередковувало зв’язок показників із конкретним населеним пунктом, то тепер весь процес спрощується до підставляння у формулу базових значень та коефіцієнтів із таблиць.

Повноваження органів місцевого самоврядування із затвердження НГО як бази для місцевого податку (плати за землю) стають все більше номінальними. Фактично всі елементи для розрахунку оцінки будуть визначатися Держгеокадастром. При цьому з 2019 року згідно із законом місцеві ради повинні затверджувати документацію з оцінки у стислі строки; причини для відмови дуже обмежені, тому їм здебільшого доводиться просто погоджуватися із визначеними кадастром показниками. Таким чином, неможливо застосовувати економічні засоби регулювання розвитку громади (наприклад, встановлення нижчої оцінки з метою збільшення інвестиційної привабливості та прискорення розвитку окремих територій).

3. Коефіцієнти

Як і раніше, нова Методика передбачає, що застосовуються багато різних коефіцієнтів, які можуть у декілька разів підвищувати базовий показник НГО землі. Наразі важко спрогнозувати всі наслідки застосування запропонованих коефіцієнтів на практиці, однак окремі з них вже викликають питання.

3.1.

Перш за все, передбачений коефіцієнт Км1, який враховує розташування громади в межах зони впливу великих міст (може становити від 1,1 до 1,5 згідно з Додатком 3 до Методики). З одного боку, логічно, що земельні ділянки у передмісті мегаполісів мають оцінюватися дорожче. Проте виникає питання, чи повинна така оцінка перевищувати оцінку земель у самому місті.

Адже формула розрахунку в обох випадках однакова:

Згідно з Додатком 3 до Методики Коефіцієнт Км1 не застосовується до міст, які формують зону впливу. У такому випадку, виходить, що, наприклад, у Львові оцінка землі базуватиметься на Нрд=576 грн/кв.м та Км1=1,0; а до земель Львівської міської об’єднаної територіальної громади (крім самого міста Львів до неї входять міста Дубляни, Винники та ще 17 сіл та селищ) буде врахований Нрд=576 грн/кв.м (оскільки він визначається за населеним пунктом, що є адміністративним центром громади) та додатково застосований коефіцієнт впливу Км1=1,2. Внаслідок цього, землі у передмісті за інших рівних обставин оцінюватимуться на 20% дорожче, для чого важко знайти розумне пояснення.

Слід зауважити, що нелогічні відхилення під час коригування оцінки землі залежно від розташування у зоні впливу населеного пункту існують і зараз. Так, для земель населених пунктів регіональний коефіцієнт Км1 визначається від 1,2 до 3,0 (чим більше місто, тим більший коефіцієнт)¹. Проте для земельних ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів застосовують коефіцієнт містобудівної цінності Кпт, який становить від 0,15 у зоні впливу міст з населенням понад 2 млн осіб до 0,75 у зоні впливу міст до 20 тис. жителів². Оскільки відповідна формула передбачає використання коефіцієнту Кпт у чисельнику (верхній частині дробу), приміські зони невеликих містечок могли отримувати у 5 разів більшу оцінку, ніж ділянки у передмісті Києва.

3.2.

Інший коефіцієнт Км2 згідно з Методикою має враховувати курортно-рекреаційне значення земель. Додаток 4 до Методики передбачає вичерпний перелік населених пунктів, що мають курортно-рекреаційне значення. До переліку закономірно потрапили чимало пляжних курортів Чорноморського та Азовського узбережжя та центрів санаторного відпочинку, зокрема, з лікувальними водами (Трускавець, Миргород, Моршин). Втім, до переліку не потрапили ані Одеса – найбільше морське місто із безліччю пляжних клубів, готелів та іншої курортної інфраструктури, ані землі Буковелю чи Драгобрату – найбільших гірськолижних курортів України. Це викликає питання до об’єктивності такого коефіцієнту та імовірно застарілої методології вибору «курортно-рекреаційних» територій.

3.3.

Чимало спорів викликало застосування коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) для земель населених пунктів. Зокрема, набула поширення сумнівна практика органів Держгеокадастру виписувати довідки із завищеною оцінкою (у 3 рази і більше!), ґрунтуючись виключно на відсутності відомостей про ділянку у державному земельному кадастрі або на відсутності коду цільового призначення за новим класифікатором.

Нова Методика замість коефіцієнту Кф передбачає два коефіцієнти: Кпц – коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, та Кмц – коефіцієнт, який враховує особливості використання в межах категорії земель за основним цільовим призначенням.

Значення Кпц згідно з Додатком 8 до Методики встановлені залежно від коду цільового призначення за КВЦПЗ-2010 та по суті повторюють актуальні значення для коефіцієнту Кф. У новій Методиці наразі немає норм, які б передбачали застосування підвищеного коефіцієнту у випадку відсутності відомостей кадастру.

Щодо супутнього коефіцієнту Кмц, то, наприклад, для сільськогосподарських угідь (рілля, перелоги, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища) він визначається залежно від балу бонітету агровиробничої групи ґрунтів, а для земель лісогосподарського призначення враховує категорію лісів та фактичну лісистість території (що в принципі можна вважати адекватним).

Водночас сітка коефіцієнтів Кмц, яка визначає «особливості використання в межах категорії земель» для земель житлової та громадської забудови, земель рекреаційного призначення, земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення у межах населених пунктів – згідно з Додатками 10 та 11 до Методики, визначається чомусь в залежності від адміністративно-територіальної одинці (області) та величини насалених пунктів. Відсутні будь-які пояснення, яким чином ці параметри можуть мати відношення до особливостей використання земельної ділянки в межах категорії земель.

У якості прикладу наведемо сітку коефіцієнтів Кмц для Запорізької області:

Як бачимо, коефіцієнт Кмц довільним чином в рази збільшується або зменшується насправді незалежно від чисельності населення у відповідному населеному пункті. І якщо Кмц=1,0 для населених пунктів від 1 млн осіб ще можна пояснити (міст з такою кількістю населення у Запорізькій області просто немає), то які «особливості використання» зумовлюють Кмц=1,703 для міст з 50-100 тис. осіб та в 3,5 рази менший Кмц=0,514 для міст з населенням 100-250 тис. – абсолютно незрозуміло.

Враховуючи, що кількість населених пунктів кожної окремої категорії в межах однієї області є обмеженою, а механізми визначення коефіцієнту непрозорими, існує загроза штучного завищення або заниження оцінки земель окремих населених пунктів (зокрема, найбільш поширених категорій земель житлової та громадської забудови, а також промисловості) виключно за примхою Держгеокадастру. Це ще більше віддаляє органи місцевого самоврядування від реального впливу на визначення оцінки земель.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

Примітки:

¹П. 6 розділу ІІ та Додаток 2 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затв. наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25.11.2016 р. № 489.

²П. 2.5 та Додаток 4 до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім населених пунктів), затв. наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 22.08.2013 р. № 508.

З повагою,

© WTS Consulting LLC, 2021

Прокоментувати