+ Слово має бути в результатах пошуку. - Видалення слова з результатів пошуку. * Слово починається/закінчується на текст перед/після символу. ""Пошук слів у складі фрази.

 

Як непропорційне посилення прав орендарів сільськогосподарських земель за Законопроектом 2194 може обернутися проти них та насправді погіршити становище

30 березня, 2021 Інформаційні листи

Законопроект № 21941 щодо масштабної реформи управління земельних відносин має бути винесений на повторне друге читання у парламенті вже найближчим часом. Планувалося, що він має спростити регулювання та наповнити змістом правила обігу земель сільськогосподарського призначення після того, як наберуть чинності норми про скасування земельного мораторію. Оскільки за законом про ринок землі2 це станеться 01.07.2021 року, часу до цього лишається все менше.

Із коментарем спеціалістів КМ Партнери щодо закону про відкриття ринку землі можна ознайомитися у матеріалі «Закон про ринок землі: зміна правил гри».

Раніше ми вже розглядали найбільш цікаві положення законопроекту 2194, включаючи відсутність автоматичного повернення земель за межами населених пунктів до відання місцевих громад та необхідність попередньої  перереєстрації прав на сформовані земельні ділянки державної власності, посилення прав орендарів сільськогосподарських земель, скасування обов’язкової агрохімічної паспортизації, спрощений порядок перенесення ґрунтового покриву і публічність землевпорядної документації. З цим коментарем можна ознайомитися у матеріалі «На що звернути увагу у законопроєкті № 2194 про дерегуляцію земельних відносин?».

Оновлений текст законопроекту 2194 від 26.02.2021 року вносить чимало корективів. Зокрема, вже не передбачено скасування повноважень Держгеокадастру щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності (за межами населених пунктів). Всупереч попереднім заявам керівництва Держгеокадастру про готовність відмови від повноважень, вони залишаються без змін згідно з п. є-1 ч. 1 ст. 151, ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу (далі – ЗК).

Втім, найбільш радикальні зміни оновленого Законопроекту 2194 стосуються ще більшого непропорційного посилення прав орендарів та інших користувачів, на противагу обмеженням прав власників сільськогосподарських земель розпоряджатися ними навіть після скасування мораторію. Що важливо, обмеження передбачені не тільки для тих ділянок, на які поширювався мораторій, але і для інших видів сільськогосподарських земель (у тому числі у власності юридичних осіб).

1. Обмежені можливості для відчуження сільськогосподарських земель

Пропонується штучно обмежити коло правових інструментів, які можуть бути використані власником для відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Згідно з доповненням ч. 3 ст. 131 ЗК у ред. законопроекту 2194 передбачено, що:

«Стаття 131. Набуття права власності на земельні ділянки на підставі інших цивільно-правових угод

[]

 3. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.

Земельні ділянки, зазначені в абзаці першому цієї частини:

а) можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи);

б) без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки:

можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення, за правилом, визначеним частиною другою статті 371 цього Кодексу;

не можуть передаватися власниками у заставу;

не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу.

Вимоги цієї частини не поширюються на земельні ділянки несільськогосподарських угідь (крім земельних ділянок під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок) та земельні ділянки для садівництва».

Стосовно цієї норми одразу виникає питання, чи будуть дозволені односторонні правочини (зокрема, заповіти) щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення. На перший погляд, стаття не повинна стосуватися та обмежувати заповіти. Проте прямим значенням формулювання «земельні ділянки … можуть бути відчужені лише …» – є встановлення вичерпних способів відчуження взагалі як в договірному, так і в позадоговірному порядку (оскільки не зазначено інше). І хоча назва ст. 131 ЗК зазначає про набуття права власності на земельні ділянки «на підставі інших цивільно-правових угод», цього замало аби переконливо обґрунтувати застосування обмежень тільки до набуття земельних ділянок у договірному порядку. Адже термін «угода» в чинному цивільному законодавстві майже не використовується, і загалом вважається синонімом до слова правочин, а не договір (зокрема, через тотожні визначення «угоди» згідно зі ст. 41 Цивільного кодексу УРСР 1963 року та «правочину» згідно зі ст. 202 Цивільного кодексу України 2003 року). Враховуючи, що чимало власників розпайованих земельних ділянок є людьми похилого віку, питання щодо можливості заповітів є дуже актуальним.

Питання може виникати і щодо можливості спадкування за законом земельної ділянки сільськогосподарського призначення. У даному випадку йдеться про універсальне правонаступництво, коли відчуження відбувається безпосередньо на підставі закону, а не заповіту як одностороннього правочину, проте у якості правочину («угоди») може розглядатися заява спадкоємця про прийняття спадщини. Наразі важко уявити, що норми законопроекту 2194 призведуть до неможливості спадкування сільськогосподарських земель (що не було заборонене навіть земельним мораторієм). Проте цей ризик все ж існує, враховуючи схильність державних органів до буквального тлумачення законодавства та судову практику пріоритетного застосування норм ЗК щодо можливих способів набуття земельних ділянок (на противагу загальним нормам цивільного законодавства щодо набуття майнових прав, зокрема у випадках правонаступництва). Створена законодавча невизначеність може спонукати до укладення договорів довічного утримання та спадкових договорів на користь родичів (спадкоємців за законом), задля створення гарантій набуття ними землі.

Крім цього, цинічною є пряма та абсолютна заборона (незалежно від згоди орендаря чи взагалі його наявності, а також незалежно від того, чи була ділянка раніше підмораторною) на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення за договорами довічного утримання чи спадкового договору на користь будь-кого, окрім близьких родичів. Адже такі договори здебільшого мають сенс саме за участі неспоріднених осіб (які спроможні надати забезпечення за договором довічного утримання, або виконати розпорядження за спадковим договором).

Також ч. 3 ст. 131 ЗК (у ред. законопроекту 2194) означає заборону на укладення договорів дарування (пожертви) для земель підсобного сільського господарства та інших ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичних осіб. Більш того, незрозуміло, яким чином має відбуватися відчуження (передача) таких земельних ділянок у випадку правонаступництва під час реорганізації (перетворення, виділу, об’єднання) юридичної особи, отримання майна в натурі при виході учасника з товариства, розпорядження майном юридичної особи під час ліквідації (для задоволення вимог кредиторів та розподілу між колишніми учасниками) – адже ці випадки взагалі не передбачені як можливі способи відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

У наступних розділах детальніше розглянемо реалізацію переважного права купівлі земельних ділянок, а також інші обмеження прав власників земельних ділянок на розпорядження ними.

2. Переважне право купівлі земельної ділянки

Відповідно до ч. 1 ст. 130-1 ЗК (у ред. законопроекту 2194) переважне право купівлі земельної ділянки отримують особи зі спеціальним дозволом на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (у першу чергу) та орендарі земельних ділянок (у другу чергу). Якщо такі особи не можуть набути земельні ділянки сільськогосподарського призначення особисто, то вони можуть передати своє переважне право іншій особі.

Нові правила передбачають, що для продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення власник повинен не менше ніж за два місяці до дати продажу звернутися до нотаріуса із проектом договору та зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно заяву про намір продажу. Нотаріус протягом трьох робочих днів зобов’язаний повідомити суб’єкта переважного права про продаж земельної ділянки цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення, або особисто під розписку. Суб’єкт переважного права має повідомити про намір скористатися ним протягом місяця з дня отримання повідомлення. У випадку зміни будь-яких умов договору (проекту) або якщо договір не буде укладений протягом місяця після запланованої дати продажу земельної ділянки, вся процедура реєстрації наміру та направлення повідомлення має бути проведена спочатку.

У випадку продажу земельної ділянки на аукціоні (земельних торгах) суб’єкт переважного права має бути повідомлений організатором торгів не менше ніж за 30 календарних днів до їх проведення та може реалізувати переважне право одразу після завершення торгів, внаслідок чого на таку особу переходять права і обов’язки переможця аукціону. Якщо ділянка буде продана з порушенням переважного права, то орендар зможе пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця (згідно зі ст. 130-1 ЗК у ред. законопроекту 2194).

Використання переважного права під час земельних торгів буде спотворювати саму логіку аукціону. Адже запропонований механізм дозволяє не брати участь у цінових змаганнях орендатору земельної ділянки, який є найбільш зацікавленою особою та мав би запропонувати найкращу ціну. У таких умовах власник втрачає можливість отримати найкращі умови для продажу за результатами аукціону, що є суттєвим обмеженням його прав (тоді як права орендаря зберігаються навіть у випадку відчуження земельної ділянки іншій особі). Відповідно ж до чинної норми (абз. 2 ч. 2 ст. 135 ЗК) на земельних торгах не може бути використане переважне право купівлі.

Цікаво також те, що змінами до ч. 1 ст. 130-1 ЗК (у ред. законопроекту 2194) передбачені наступні суб’єкти переважного права купівлі земельної ділянки – це особи зі спеціальним дозволом на видобування корисних копалин загальнодержавного значення та орендарі земельних ділянок. Проте законопроект 2194 не вносить змін до чинної ч. 2 ст. 130 ЗК, згідно з якою переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування. Законопроект 2194 не передбачає, у яку чергу вони можуть реалізувати своє переважне право (до чи після надрокористувачів та орендарів), проте немає законодавчих підстав ігнорувати їхнє переважне право. Одночасно виникає питання про необхідність отримання згоди цих всіх суб’єктів на заставу земельної ділянки, її внесення до статутного капіталу, тощо (що випливає із ч. 2 ст. 130 ЗК та п. б ч. 3 ст. 131 ЗК у ред. законопроекту 2194).

3. Обмеження прав власників землі як підстава розірвання договорів оренди або емфітевзису у зв’язку з істотною зміною обставин (ст. 652 ЦК)

Законопроект 2194 перевертає з ніг на голову відносини власника та користувача земельної ділянки в контексті обсягу контролю за долею земельної ділянки. Хоча і раніше економічно сильні орендарі-монополісти могли нав’язувати власникам землі окремі несприятливі умови, після ухвалення законопроекту 2194 вони отримають максимально сприятливе законодавче поле. Втім, зустрічною реакцією може стати хвиля судових спорів власників землі про розірвання договорів оренди у зв’язку з істотною зміною обставин.

Згідно з ч. 4 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Незважаючи на те, що зміна власника землі не впливає на обсяг прав орендаря та не скасовує його переважного права, за законопроектом 2194 орендар отримує майже повний контроль над долею земельної ділянки. Cпособи розпорядження земельною ділянкою сільськогосподарського призначення є обмеженими (згідно з ч. 3 ст. 131 ЗК у ред. законопроекту 2194). При цьому, у випадку купівлі-продажу земельної ділянки – орендар має переважне право купівлі, а передача у заставу або внесення ділянки до статутного капіталу – можливі тільки за згодою орендаря. На повний розсуд власника залишаються хіба що обмін земельних ділянок в одному масиві або їх дарування на користь родичів, але ці варіанти є ситуативними та не можуть впливати на розвиток ринку землі.

Особливо непропорційними обмеження власників земельних ділянок виглядають на фоні того, що право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення зможе відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки (ч. 5 ст. 93 ЗК у ред. законопроекту 2194). Неважко уявити зловживання таким правом, коли недобросовісний орендар може спробувати уникнути сплати орендної плати шляхом передачі (без згоди орендодавця) права оренди на підконтрольні порожні фірми, які щороку передаватимуть право оренди далі і банкрутуватимуть.

Особа, яка використовує земельну ділянку на праві суперфіцію, отримує право без згоди власника передати її в оренду (ч. 3, 4 ст. 102-1 ЗК у ред. законопроекту 2194). Щоправда, в останньому випадку така оренда не надаватиме переважного права на придбання земельної ділянки. У результаті цієї норми власники земельних ділянок, переданих на праві емфітевзису, втрачають контроль над тим, хто отримає фактичне право користування ділянкою. Для порівняння, норма про необхідність згоди власника орендованої земельної ділянки для її передачі у суборенду все ж залишається (ч. 6 ст. 93 ЗК, ст. 8 ЗУ «Про оренду землі»).

У разі ухвалення законопроекту 2194 у поточному вигляді власники земельних ділянок, які були раніше передані в оренду, стикнуться із суттєвими обмеженнями своїх прав (особливо якщо земля в оренді не була підмораторною та могла вільно відчужуватися), які виникнуть із незалежних від них обставин через зміну законодавства та які неможливо було передбачити на момент укладення договору. Частина з таких власників, можливо, не укладали б договір оренди за таких умов або, принаймні, не на довгий строк. Опинившись у пастці укладених довгострокових договорів, власники не зможуть реалізувати власні очікування та розпорядитися земельними ділянками без згоди орендарів, що може призвести до масових позовів про розірвання договорів оренди та емфітевзису, зокрема у зв’язку з істотною зміною обставин на підставі ст. 652 ЦК.

Зміна обставин вважається істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (абз. 2 ч. 1 ст. 652 ЦК). Умови, за яких договір може бути розірваний судом, передбачені ч. 2 ст. 652 ЦК:

«2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, – змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона».

Слід визнати, що наразі українські суди нечасто задовольняють позови про розірвання договорів на підставі ст. 652 ЦК. Є приклад відмови у розірванні довгострокового договору оренди землі з мотивів стрімких інфляційних процесів, внаслідок чого в рази зросла нормативна грошова оцінка землі та орендна плата. У відповідній справі3 Верховний Суд дійшов висновку, що укладаючи договір оренди землі на 49 років, сторони мали передбачити можливість інфляційних процесів та збільшення орендної плати (відповідно до умов договору та чинного законодавства). У іншій справі4 Вищий господарський суд України вирішив, що непередбачувана зміна законодавства у вигляді заборони грального бізнесу (що був основним видом діяльності позивача) охоплюється «підприємницьким ризиком», а пов’язані труднощі – не є підставою для розірвання та звільнення від виконання обов’язків за кредитними договорами.

Втім, враховуючи, що зміна законодавства змінює співвідношення майнових інтересів власників та орендарів земельних ділянок, не залежить від сторін договору оренди та не могла бути передбачена чи усунена ними – є підстави для ухвалення судових рішень по розірвання договорів оренди на користь власників земельних ділянок. Особливо у випадках, якщо земельні ділянки раніше не обмежувались у обігу (наприклад, приватизовані в індивідуальному порядку землі особистого селянського господарства), а власником є громадянин без статусу суб’єкта підприємницької діяльності.

Таким чином, зміни за законопроектом 2194, які, на перший погляд, максимально задовольняють інтереси орендарів та віддають у їхні руки контроль за ринком земель після припинення дії мораторію, паралельно створюють додаткові формальні підстави для розірвання договорів оренди (чим можуть скористатися у тому числі рейдери). Запропоновані правила можуть призвести до масового розірвання вже укладених довгострокових договорів, підвищення орендної плати, меншої схильності власників укладати нові договори оренди землі на довгий строк. Тобто ці зміни згодом вдарять по самих орендарях та утворять невизначеність на ринку землі такого порядку, яка точно не сприятиме його сталому розвитку.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

Примітки:

1Проект Закону про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин № 2194 від 01.10.2019 року.

2Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX від 31.03.2020 року.

3Постанова Верховного Суду від 18.11.2019 року у справі № 917/517/18.

4Постанова Вищого господарського суду України від 01.06.2010 року у справі № 42/254-09.

З повагою,

© WTS Consulting LLC, 2021

Перегляди 1904

МАТЕРІАЛИ ПО ТЕМІ

Як купувати сільськогосподарську землю без обмежень? 05 липня, 2021    434

Законопроект про консолідацію земель 29 червня, 2021    554

Як пережити перевірку Держгеокадастру без втрат 11 березня, 2021    2899

Поновлення оренди землі: чи достатньо «мовчазної згоди» орендодавця? 18 січня, 2021    813

На що звернути увагу у законопроєкті № 2194 про дерегуляцію земельних відносин? 30 жовтня, 2020    10307

Новий закон щодо планування використання земель 11 серпня, 2020    19424

Закон про ринок землі: зміна правил гри 01 квітня, 2020    9358

Обмін сільськогосподарських земель: скасування мораторію може спровокувати оскарження сумнівних угод у минулому 06 березня, 2020    1405

«Автоматичний» перехід права оренди землі у разі придбання нерухомості: судова практика та перспективи 28 лютого, 2020    1705

Господар ринку: фінальний текст земельної реформи 07 лютого, 2020    801

Земельна афера 27 вересня, 2019    1707

Запобіжники земельної реформи: як вони працюють у ЄС 18 вересня, 2019    672

Прокоментувати