Відкриття Державного реєстру речових прав на нерухоме майно – довгоочікуваний крок, але з неповною реалізацією

20 жовтня, 2014 Ексклюзив

Читати частину першу

14 жовтня 2014 року на пленарному засіданні Верховна Рада України прийняла низку важливих та очікуваних законодавчих актів, спрямованих, зокрема, на боротьбу з корупцією та створення механізмів, що зроблять більш прозорою структуру власності.

Одним з нововведень, які будуть стосуватися найбільш широкого кола осіб, можна вважати прийняття проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо визначення кінцевих вигодоодержувачів юридичних осіб та публічних діячів», реєстр. № 5114 від 30.09.2014 р. (далі – «Закон»).

Вищезгаданим Законом запроваджується два основних нововведення: введення обов’язку юридичних осіб повідомити про своїх кінцевих вигодоодержувачів та відкриття Державного реєстру речових прав на нерухоме майно для всіх фізичних та юридичних осіб.

У цьому матеріалі ми продовжимо аналізувати зміст Закону та зупинимося на питанні відкриття Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – «Реєстр»).

Інформація про зареєстровані речові права на нерухоме майно в Україні завжди була доступна лише для обмеженого кола осіб – власне осіб, які мають права на об’єкт нерухомого майна, а також органів влади.

Закон виправляє цю ситуацію та робить Реєстр більш відкритим. Зокрема, Закон вносить зміни до ст. 28 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та встановлює, що інформація про зареєстровані права та їх обтяження, що міститься у Реєстрі, є відкритою та загальнодоступною.

Відповідно до пропонованих змін будь-яка юридична або фізична особа зможе отримати інформацію з Державного реєстру прав на нерухоме майно, проте лише «за об’єктом нерухомого майна», тобто вказавши відповідну адресу об’єкта. Таку інформацію можна буде отримати в електронній формі через офіційний веб-сайт Державної реєстраційної служби чи в паперовій формі шляхом подання заяви органам державної реєстрації прав та нотаріусам у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Органи влади, місцевого самоврядування, суди та нотаріуси, в той же час, зможуть отримувати інформацію як «за об’єктом нерухомого майна», так і «за суб’єктом права» (тобто зможуть також отримати перелік всіх прав та обтяжень, зареєстрованих за відповідною особою).

Потрібно зазначити, що відкриття реєстрів прав на нерухоме майно суспільство чекало вже давно. Проте до сьогодні спроби відкрити реєстри завжди натикалися на спротив зі сторони влади, який неодмінно виправдовувався турботою про особисте життя громадян. Відкриття Реєстру є однозначно позитивним кроком, який потенційно дозволить не тільки дізнаватися, кому належить той чи інший маєток у Кончі-Заспі, але й, наприклад, проводити перевірку об’єкта нерухомого майна, який особа хоче купити, на предмет того, чи дійсно він належить потенційному продавцю, чи не зданий в оренду або має якісь інші обтяження.

Водночас можна зробити і ряд зауважень до Закону в контексті відкриття Реєстру. Так, незрозуміло, чому особа не може зробити запит «за суб’єктом права» по собі самій (наприклад, юридичній особі, яка має на праві власності багато об’єктів нерухомості, набагато зручніше замовити один витяг на себе, ніж багато витягів на всі свої об’єкти). Але це не основний недолік. Основним зауваженням є наступне.

Сам по собі Державний реєстр речових прав на нерухоме майно є майже порожнім – він функціонує лише з 2013 року, і до нього заносилися тільки ті об’єкти, які були побудовані або набули нового власника чи довгострокового орендаря починаючи з того часу, або ж якщо власник самостійно вирішив перереєструвати об’єкт у новому Реєстрі. Більшість же об’єктів нерухомого майна наразі відсутня у Реєстрі прав на нерухоме майно, оскільки залишилася у старих реєстрах – Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек. Тому скоріше за все пошук у Реєстрі прав на нерухоме майно, здійснений через веб-сайт, у більшості випадків буде безрезультатним.

Інша справа – це подання запиту у паперовій формі. На сьогодні відповідно до чинного Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2013 р. № 868, якщо в новому реєстрі немає даних про об’єкт, державний реєстратор дивиться у старі реєстри та паперові архіви Бюро технічної інвентаризації (якщо вони є в органі державної реєстрації прав), і у випадку наявності там інформації, додає її до витягу чи інформаційної довідки, що надається заявнику. Тож потрібно, щоб і за новим порядком, який буде затверджений КМУ, будь-яка особа могла отримати інформацію також і зі старих реєстрів.

Слід зазначити, що навіть нинішня ситуація з наданням інформації зі старих реєстрів вже є неабияким прогресом, адже донедавна було чинним досить цинічне правило – якщо за інформацією звертається державний орган, йому надають всю інформацію зі старих реєстрів, а якщо фізична чи юридична особа – їй відмовляють у наданні інформації з «рекомендацією» зареєструвати свої права у новому Реєстрі.

Для виправлення вказаних проблем потрібно врешті решт перенести всі дані зі старих реєстрів та паперових архівів Бюро технічної інвентаризації до нового Реєстру. Це, звичайно, дуже великий пласт роботи, але її потрібно зробити. Тому що на сьогодні виходить так, що держава запровадила новий Реєстр, а всю роботу по перенесенню до нього інформації зі старих реєстрів та архівів люб’язно залишила людям.

Окремо слід зауважити, що Закон не передбачає відкриття повного доступу до Державного земельного кадастру, зокрема до наявної у ньому інформації про власників та користувачів земельних ділянок (а кадастр, на відміну від Реєстру, цілком наповнений, тому його відкриття дозволило б відразу мати доступ до наявної інформації про власників та користувачів земельних ділянок).

Відсутність у Законі положення про відкриття Державного земельного кадастру є досить тривожним сигналом, оскільки попередній законопроект, націлений на відкриття реєстрів (№ 4728 від 16.04.2014 р., нажаль не підтриманий Парламентом), на відміну від прийнятого Закону дозволяв відкриття доступу до інформації кадастру про власників та користувачів земельних ділянок.

Вважаємо, що доступ до цієї інформації також повинен бути відкритим. Найбільш зручною видається можливість отримувати дані про власників та користувачів земельних ділянок безпосередньо на Публічній кадастровій карті України (наразі на цій карті відображається лише деяка інформація про земельну ділянку, включаючи тип власності (державна, комунальна, приватна), але без зазначення самого власника та користувача).

Сподіваємося, що Верховна Рада України (напевно вже VIII скликання) все ж таки це зробить.

Зазначаємо, що наразі для аналізу доступний лише текст законопроекту на офіційному веб-сайті Верховної ради України, підготовлений до другого читання, тоді як остаточно прийнята редакція Закону (що буде опублікована після підписання Президентом України) може змістовно відрізнятися від розміщеного проекту.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

З повагою,

© WTS Consulting LLC, 2014

Перегляди 4570

Прокоментувати