Аналітика

Після першої хвилі перевірок Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, що прокотилася Києвом влітку цього року, а також розгляду судами результатів цих перевірок, є сприятлива можливість “по гарячих слідах” зафіксувати перші результати та сформувати дієві практичні рекомендації. Не будемо поки що зосереджувати увагу на очевидних “клінічних” випадках, як-то самочинне будівництво чи перепланування з порушенням всіх можливих норм, що ставить під загрозу сусідів. Як раз такими випадками Інспекція, чомусь, опікується менше за все. Наша мета – захист українського підприємця, на якого Інспекція поклала око як на джерело наповнення державного бюджету (чи декількох “приватних бюджетиків”).

Перший висновок, який хочеться сформулювати, не боячись вдаватися до банальностей – підготовка до ініційованої Інспекцією перевірки має велике, якщо не вирішальне, значення. Така підготовка повинна розпочатись одразу після отримання листа-повідомленні Інспекції, як правило із запитом щодо надання документів на об’єкт нерухомості. Навіть якщо ви впевнені у своїй юридичній прозорості та повній відсутності будь-яких порушень містобудівного законодавства, чим менше інформації потрапить до інспектора, тим краще. Інспектори, як виявилось, проявляють надзвичайну винахідливість при трактуванні будь-яких, навіть з першого погляду  правильно та коректно оформлених документів. Почнемо з основних.

Одним з перших документів, що вимагають надати інспектори – технічний паспорт. При цьому відмова надати цей документ однозначно трактується як спроба приховати порушення, протидія перевірці і тому подібні звинувачення. Але наскільки обґрунтованою є така вимога? Чи повинне підприємство мати оформлений технічний паспорт на свою нерухомість, а тим більше  зберігати його на самому об’єкті, щоб тут же надавати першому-ліпшому інспекторові, що зайшов у двері? Відповідь  буде: ні, не повинно. Відповідно до вимог Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, з 1 січня 2013 року запроваджено нову систему державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Для проведення реєстрації права власності технічний паспорт, який під час кожної дії з реєстрації, перереєстрації прав раніше вимагався органами БТІ, на сьогодні не є обов’язковим документом. Проте залишились випадки, коли надання технічного паспорта є обов’язковим: коли реєструється право власності на новозбудований або реконструйований об’єкт, або коли право власності на об’єкти нерухомого майна, що були збудовані до 2013 року, ніколи не реєструвалося. Технічна інвентаризація об’єктів нерухомого майна може проводитись будь-якими суб’єктами господарювання, а не виключно БТІ, у складі яких працюють спеціалісти, які пройшли відповідну професійну атестацію. Інвентаризаційна справа формується і  ведеться на кожен об’єкт нерухомого майна на весь час його існування та зберігається в органі державної реєстрації прав за місцезнаходженням такого об’єкта. При цьому жодний нормативно-правовий акт не зобов’язує підприємство зберігати оформлений технічний паспорт на об’єкті.

Звичайно, Інспекція може витребовувати у підприємств та фізичних осіб “документи, необхідні для здійснення державного архітектурно-будівельного контролю” – на наш погляд, занадто широке визначення як для такого вузькоспеціалізованого органу, так як обґрунтувати “необхідність” інспектори будуть намагатися щодо будь-яких документів. Однак,  звісно, Інспекція не може витребовувати ті документи, яких у підприємства немає і бути не повинно. Тому, якщо підприємство не має виготовленого технічного паспорту, і для його виготовлення немає нагальної потреби, то і поспішати із замовленням технічної інвентаризації та виготовлення технічного паспорту не варто. Також, ніщо не перешкоджає зберігати вже отриманий технічний паспорт за кордоном, в офісі материнської компанії, чи, наприклад, передати на зберігання адвокатові. Отримання в такому випадку технічного паспорту може зайняти доволі значний строк, який інспектор, швидше за все, не захоче вичікувати, і буде змушений проводити перевірку з наявними у нього матеріалами. Що цікаво, як показали недавні перевірки, інші державні органи та установи  не поспішають надавати будь-які документи зі своїх архівів.

Разом з технічним паспортом Інспектори часто витребовують проектну документацію будівлі. Якщо щодо будівництва, що ведеться, цей запит має сенс, оскільки законодавство чітко встановлює вимоги щодо складу проектної документації та порядку її зберігання на будівельному майданчику, то щодо завершеної будівлі такий запит викликає подив. Жоден нормативно-правовий акт України не вимагає від підприємства зберігати, у будівлі чи деінде, проектну документацію по завершенню будівництва та здачі будівлі в експлуатацію. Звичайно, у зберіганні проекту є певні переваги – в разі виникнення спору з колишнім генпідрядником щодо усунення недоліків протягом гарантійного строку, який, нагадаємо, складає десять років, посилання на проектну документацію як основний документ, що містить вимоги до спорудженої будівлі, є ключовим. Проте, в будь-якому випадку – це право, а не обов’язок. Тому на такі запити можна відповідати сміливо – підприємство вирішило не скористатися своїм правом на зберігання проектної документації. Звичайно, проектні організації передають примірник проекту на архівне зберігання в Укртиппроект, проте отримати в розумні строки копію проекту з архіву інспекторові буде майже неможливо.

Ті підприємства, які знімають офісні чи виробничі приміщення на підставі оренди, звісно ні технічного паспорту, ні проектної документації, в своєму розпорядженні, не мають. Водночас, передаючи інспекторові для вивчення договір оренди можна наразитися на потенційний конфлікт, оскільки не секрет, що навіть в офісних центрах першого класу схематичні плани предмету оренди складаються з технічної точки зору без особливої прискіпливості. Основне завдання – щоб між сторонами не виникло непорозумінь, що саме передається в оренду. За таких умов очікувати інженерної досконалості від додатку до договору оренди не варто. Проте непоодинокі випадки коли інспекторами додаток до договору, розроблений, скажімо відверто, незрозуміло ким,  сприймається як рівноцінний до технічного паспорту, на його підставі “виявляються” не задокументовані будівельні роботи та накладаються штрафи. Це питання доречно взяти до уваги при укладенні договорів та одразу під схемою зазначити, що план-схема складається особами, які не мають ні фахової освіти, ні ліценції на виконання робіт з технічної інвентаризації, а тому розміщений у договорі ескіз вважається сторонами за взаємною згодою орієнтовним, єдиним призначенням якого є ідентифікація предмету оренди самими сторонами. В принципі, така позиція справедлива щодо всіх договорів оренди взагалі, проте в спілкуванні з державними мужами рано чи пізно доводиться натикатися на незламний аргумент “а де це написано”, і тому відповідь краще тримати напоготові.

Після підготовки документів за запитом Інспекції, чи детальним обґрунтуванням законних причин їх відсутності, варто перейти до питання – яким саме чином організувати проведення інспекції під час візиту. Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності”, а саме його ст. 41, вказує на те, що посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час перевірки мають право безперешкодного доступу до місць будівництва об’єктів та об’єктів, що підлягають обов’язковому обстеженню (всі об’єкти ІІІ категорії  складності та вище). Оскільки методології перевірок Інспекції немає, кожен це “право безперешкодного доступу” трактує на власний розсуд. Ніщо не дає права інспекторові розглядати це право як можливість огляду будинку з підвалу до горища. Відкрили двері, запросили в конференц-зал – доступ надали, жодних перешкод для проведення перевірки не існує. А той факт, що від настійливої пропозиції оглянути все приміщення підприємство максимально ввічливо відмовляється, не є порушенням вимог законодавства.

Взагалі комплексне тлумачення законодавства України щодо такого доступу дає підстави стверджувати, що таке право доступу стосується лише об’єктів у будівництві, тобто будівельних майданчиків на яких ведуться роботи. Про це свідчить, в першу чергу, Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 15.05.2012 р. №240 “Про затвердження форм актів та інших документів, які складаються під час або за результатами здійснення державного архітектурно-будівельного контролю”, який встановлює форму “Акту про недопущення посадових осіб інспекції державного архітектурно-будівельного контролю на об’єкти будівництва, підприємства будівельної галузі для виконання покладених на них функцій”. Про вільний доступ інспекторів на закінчені будівництвом об’єкти в експлуатації в цьому наказі немає і слова. По-друге, як ми вже загадали вище, сама процедура перевірки на практиці виглядає таким чином, наче інспектори очікують наявності на об’єкті перевірки певного  пакету документів, що є характерною рисою саме поточного будівництва. Отже, під час проведення перевірки рекомендуємо надати інспектору візит до будівлі чи приміщення, але в тих рамках, які саме підприємство визначить за потрібні. Слід пам’ятати, що чітких критеріїв щодо такого доступу немає, і посилатися у випадку спору інспекторові не буде на що.

Услід за питанням щодо доступу інспектора Держархбудконтролю до приміщення, постає інша важлива проблема – на якій підставі інспектори проводять обміри та огляди конструкцій обстежуваних будівель, “виявляючи” порушення містобудівних норм. Відповідно до українського законодавства, визначення фактичної площі та об’єму приміщень, обстеження та оцінка технічного стану наявних об’єктів відноситься до технічної інвентаризації. Технічна інвентаризація проводиться  суб’єктами  господарювання, у складі яких працює один або більше відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних   із   створенням  об’єктів  архітектури,  які  пройшли професійну атестацію у Мінрегіоні України та отримали кваліфікаційний сертифікат. В той же час, не відомо жодного випадку, коли інспектор при обмірах та дослідженнях стану будівель підтверджував своє право цим займатись кваліфікаційним сертифікатом. Є всі підстави будь-які спроби інспектора обміряти, дослідити та зафіксувати результати не визнавати до тих пір, поки його кваліфікація не буде належним чином підтверджена.

Всі етапи спілкування з інспектором під час перевірки необхідно розгорнуто та деталізовано фіксувати на папері. Листи, відмови, пояснення, коментарі щодо результатів перевірки – всі ці документи необхідно оформити належним чином та зберігати на випадок судового конфлікту з інспекцією. Не потрібно боятися логічно та обґрунтовано, з посиланнями на норми законодавства,  викласти позицію, в якій відмовити Інспекції в наданні документів, наданні повного та необмеженого доступу до будівлі і т.п. Може виникнути враження, що ми рекомендуємо підприємствам Києва ухилятися від законних вимог інспекторів під час проведення перевірок в такій, безумовно, важливій сфері як дотримання законодавства з містобудування. Проте не секрет, що останні реформи діяльності Інспекції свідчать про те, що Інспекцію намагаються перетворити з органу, який замість саме контролю за забезпечення безпечного проживання мешканців міста, перетворюється на чергову “кормушку”, яка штрафами та поборами бореться не стільки за нашу безпеку, скільки за наповнення державного бюджету, а також кількох “приватних бюджетників”. У таких умовах максимально жорстка позиція приватних суб’єктів лише спонукатиме Інспекцію займатися її основною суспільно-корисною діяльністю, а не “прочісувати”офіси в пошуках жертв для виконання плану штрафів.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наведений вище коментар не є консультацією і пропонується з інформаційною метою. В конкретних ситуаціях рекомендується отримання повної фахової консультації.

З повагою,

© ТОВ «КМ Партнери», 2013

Прокоментувати