Вопросы, связанные со вступлением в силу моратория на обращение взыскания на предмет ипотеки

18 июня, 2014 Информационные письма

7 июня 2014 года вступил в силу закон, которым вводится запрет на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте1 (далее – «Закон»). Так, накладывается временный запрет на принудительное взыскание (отчуждение без согласия собственника) недвижимого жилого имущества, считающегося предметом залога согласно статье 4 Закона Украины «О залоге», и/ или предметом ипотеки согласно статье 5 Закона Украины «Об ипотеке», если такое имущество выступает в качестве обеспечения обязательств гражданина Украины (заёмщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями – резидентами Украины в иностранной валюте.

При этом недвижимое жилое имущество должно соответствовать следующим условиям:

  • использоваться в качестве места постоянного жительства заёмщика/ имущественного поручителя или быть объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, которое находится в ипотеке, при условии, что у заёмщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество;
  • общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не должна превышать 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома.

Интересно, что доработанный законопроект от 3.06.2014 г., размещенный на сайте Верховной Рады Украины, содержал значительно более широкий перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Так, окончательный вариант Закона, по сравнению с проектом, не запрещает отчуждать любое движимое и недвижимое имущество, если оно выступает в качестве обеспечения обязательств гражданина Украины по потребительским кредитам в иностранной валюте, как это сначала планировалось. Также, до окончательного принятия, мораторий не содержал требования касательно площади недвижимого имущества, переданного в залог.

В связи с принятием Закона мы считаем необходимым обратить внимание на некоторые вопросы, связанные с его вступлением в силу.

Во-первых, Законом введено понятие «недвижимое жилое имущество», точного законодательного определения которого не предусмотрено. Действующие нормативно-правовые акты содержат похожие определения, например, «жилое имущество»2 или «объекты жилой недвижимости»3. Вероятно, что при практическом применении положений Закона будут заимствоваться признаки существующих терминов.

Во-вторых, без внимания остались вопросы применения Закона к делам по искам об обращении взыскания на предмет ипотеки, которые на момент вступления в силу рассматриваются судом. Странным является тот факт, что законодатель не предусмотрел, как именно должны решаться такие споры. Очевидно, что введенный мораторий не предусматривает потери кредитором права на обращение взыскания на предмет ипотеки (залога) в случае невыполнения должником обязательств по договору, а лишь временно запрещает кредитору защищать свои права указанным способом, в то время как отказ в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет ипотеки окончательно лишает кредитора такого права.

Возможно, уместным было бы закрепить новое основание для остановки производства по таким делам, тем более учитывая то, что мораторий не предусматривает своего безусловного прекращения и теряет юридическую силу лишь с принятием ряда нормативно-правовых актов, регулирующих особенности погашения основной суммы задолженности, выраженной в иностранной валюте, порядок погашения (учета) курсовой разницы, возникающей в бухгалтерском и/ или налоговом учете кредиторов и заёмщиков, а также порядок списания пени и штрафов, которые начисляются (были начислены) на такую основную сумму задолженности.

Итак, учитывая лишь частичное решение вопроса погашения потребительских кредитов в иностранной валюте и отсутствия на данный момент четких перспектив дальнейшего их возвращения гражданами, прямо предусмотренная обязанность судей касательно остановки производств по таким спорам не была бы лишней. Дополнительно, вопросы применения исковой давности к таким требованиям также не были урегулированы новопринятым Законом.

В-третьих, что касается исполнительных производств, открытых до вступления Закона в силу, укажем следующее:

В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 47 Закона Украины «Об исполнительном производстве» исполнительный документ, на основании которого открыто исполнительное производство, по которому исполнение не производилось или производилось частично, возвращается взыскателю в случае, если существует установленный законом запрет касательно обращения взыскания на имущество или средства должника, если у него отсутствует другое имущество или средства, на которые возможно обратить взыскание, а также касательно проведения прочих исполнительных действий, что исключает возможность исполнения соответствующего решения. Так, Законом предусматривается запрет на принудительное взыскание также прочего имущества при недостаче средств, полученных взыскателем от реализации (переоценки) предмета залога (ипотеки).

При этом возвращение исполнительного документа не лишает взыскателя права повторно предъявлять его к исполнению. Согласно статье 26 Закона Украины «Об исполнительном производстве» возвращение исполнительного документа взыскателю является основанием отказа в открытии исполнительного производства лишь в случае, если исполнительный документ возвращен взыскателю по его заявлению.

Если же в рамках исполнительного производства на имущество наложен арест, то снять его в таком случае возможно только по решению суда4.

Что касается реализации предмета ипотеки на общественных торгах, дата проведения которых, возможно, была назначена до вступления в силу моратория, либо проведение которых совпадает со вступлением в силу Закона, то необходимо учитывать, что оформлением договорных отношений купли-продажи имущества на общественных торгах является именно составление по их результатам акта о проведении общественных торгов, что подтверждается практикой Верховного суда Украины5. Поэтому можно предположить, что именно составление такого акта является тем фактом, с наступлением которого шансы требовать возвращения исполнительного документа взыскателю почти отсутствуют, поскольку, как указывалось выше, условием возвращения исполнительного листа является то, что исполнение по такому документу не совершалось или совершалось частично.

Более того, распространенной является практика, когда ипотекодержатель при определенных обстоятельствах может реализовать предусмотренное статьей 38 Закона Украины «Об ипотеке» право требовать продажи предмета ипотеки любому лицу-покупателю, что позволяет избежать его реализации путем проведения общественных торгов. В связи с этим, вопрос касательно возможностей должника препятствовать заключению такого договора также должен был быть четко определен в принятом моратории.

Дополнительно обращаем внимание на вопрос соотношения Закона и статьи 56 Закона Украины «О залоге», в которой указано, что в случаях, когда после заключения договора залога законодательством установлены правила, ухудшающие положение залогодателя и (или) залогодержателя, условия договора сохраняют силу на весь срок его действия. Безусловно, что любой ипотечный договор предусматривает право кредитора на обращение взыскания на предмет ипотеки. В связи с этим можно ожидать новую практику правоприменения в этом направлении.

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенный выше комментарий не является консультацией и предлагается в информационных целях. В конкретных ситуациях рекомендуется получение полной профессиональной консультации.

Примечания:

1Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» от 03.06.2014 г. № 1304-VII.

2ГСН В.2.2-15-2005. Дома и сооружения. Жилые дома. Основные положения.

3п. 14.1.129 Налогового кодекса Украины.

4Статья 60 Закона Украины «Об исполнительном производстве».

5Постановление от 13.02.2013 г. по делу № 6-174цс12.

С уважением,

© ООО «КМ Партнеры», 2014

Просмотры 6894

Прокомментировать