+ Слово должно быть в результатах поиска. - Исключение слова из результатов поиска. * Слово начинается/заканчивается на текст перед/после символа. ""Поиск слов в составе фразы.

 

Государственная регистрация права собственности и других вещных прав на земельный участок – при условии наличия данных в Государственном земельном кадастре

29 января, 2018 Информационные письма

06 декабря 2017 года Кабинет Министров Украины утвердил Постановление № 925 «Некоторые вопросы усовершенствования механизмов защиты вещных прав на земельные участки» (далее – Постановление № 925). Задекларированной целью Постановления № 925 является усиление защиты арендаторов земельных участков и прекращение рейдерской практики так называемой «двойной аренды».

С 01 января 2013 года начал работу новый Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и соответствующая система регистрации права собственности, аренды и других вещных прав касательно недвижимого имущества (в частности, земельных участков). В это же время перестали выдавать государственные акты о праве собственности на земельные участки, и была прекращена регистрация договоров аренды земельных участков в органах земельных ресурсов. Вместе с тем, государственные регистраторы не получили непосредственного доступа к базам данных органов земельных ресурсов, в частности к сведениям о зарегистрированных договорах аренды земельных участков. При этом официальная информация Государственного земельного кадастра (в виде выписки ГЗК) в большинстве случаев требовалась только, если в документах, на основании которых проводилась государственная регистрация прав, не был указан кадастровый номер земельного участка.

Это дало возможность возникнуть незаконной практике «двойной аренды» – когда появлялся новый арендатор (обычно по соглашению недобросовестного собственника земельного участка) и его право аренды земли регистрировалось в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество вопреки существованию действующего долгосрочного договора аренды земли, который был зарегистрирован в органах земельных ресурсов до 01 января 2013 года.

Постановлением № 925 предусмотрены, в частности, следующие изменения в «Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», утвержденные постановлением КМУ от 25 декабря 2015 года № 1127 (далее – Порядок регистрации вещных прав):

«10-1. Во время формирования и регистрации заявления касательно государственной регистрации прав на земельный участок автоматически с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав в режиме реального времени получаются сведения Государственного земельного кадастра о таком земельном участке, в том числе с целью проверки его кадастрового номера касательно его наличия и аутентичности, а также с целью установления наличия сведений о владельцах, пользователях такого земельного участка, перенесенных из государственного реестра земель, которые содержатся в Государственном земельном кадастре, и соответствия таким сведениям о владельцах, пользователях сведений, указанных заявителем в заявлении».

[абз. 1 п. 10-1 Порядка регистрации вещных прав, согласно изменениям по Постановлению № 295]

«81-1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок, регистрация которого проведена до 1 января 2013 г. согласно законодательству, действующего на момент его приобретения, проводится при условии наличия соответствующих сведений о зарегистрированных правах в Государственном земельном кадастре».

[абз. 1 п. 81-1 Порядка регистрации вещных прав, согласно изменениям по Постановлению № 295]

«81-3. Государственная регистрация изменения срока права аренды земельного участка, регистрация которого проведена до 1 января 2013 г. согласно законодательству, действующего на момент его приобретения, проводится при условии наличия соответствующих сведений о зарегистрированных правах в Государственном земельном кадастре».

[абз. 1 п. 81-3 Порядка регистрации вещных прав, согласно изменениям по Постановлению № 295]

«В случае поступления согласно данному Порядку сведений из Государственного земельного кадастра об отсутствии в последнем сведений о земельном участке государственный регистратор по указанному в заявлении кадастровому номеру с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав принимает исключительно решение об отказе в государственной регистрации прав».

[абз. 2 п. 18 Порядка регистрации вещных прав, согласно изменениям по Постановлению № 295]

Какие преимущества и недостатки Постановления № 295?

Введенная проверка сведений Государственного земельного кадастра во время регистрации прав может действительно улучшить ситуацию с «двойной арендой» земельных участков.

Дополнительным бонусом для землепользователей стало распространение на них действия распоряжения Кабинета Министров Украины от 21 октября 2016 года № 789-р «О введении реализации пилотного проекта по информированию в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений». Таким образом, арендатор сможет воспользоваться услугой по информированию и своевременно узнать о новых заявлениях касательно регистрации вещного права, поданных касательно земельного участка в его пользовании.

С другой стороны, приведенные изменения вызывают немало вопросов.

Во-первых, никакие изменения в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» внесены не были, что сразу вызывает вопросы к законности отказа государственного регистратора провести регистрацию прав в случае неполноты сведений Государственного земельного кадастра исключительно на основании постановления Кабинета Министров Украины.

Возможным решением для регистраторов будет применять действующий п. 5 ч. 1 ст. 24 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», согласно которому в государственной регистрации прав и их отягощений может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами на недвижимое имущество. Тем не менее очевидная неидентичность понятий «уже зарегистрированные вещные права на недвижимое имущество» и «зарегистрированные органами земельных ресурсов договора аренды на земельные участки» будет создавать споры.

Во-вторых, изменения согласно Постановлению № 295 связаны с существенными ограничениями прав собственников земельных участков на основании государственных актов или других правоустанавливающих документов, оформленных до 01 января 2013 года. Такие владельцы, вероятно, столкнутся с осложнениями во время регистрации своего права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (что является обязательной процедурой перед перепродажей земельного участка или предоставлением его в аренду). До того, как не будут дополнены или исправлены сведения ГЗК, владелец земельного участка, по сути, будет ограничен в распоряжении своей землей.

Сведения Государственного земельного кадастра (как подтверждается публичной кадастровой картой) достаточно часто содержат неполную или неточную информацию о земельных участках. Приведение в порядок сведений ГЗК обычно требует обращения землевладельца, с добавлением электронных xml-файлов или даже новой землеустроительной документации (разработанных за счет заказчика). К этому следует добавить и то, что многие региональные отделения Госгеокадастра крайне медленно обрабатывают обращения, а в некоторых случаях даже допускают повторные ошибки – внесение изменений в сведения кадастра может растянуться на срок более месяца.

Таким образом, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде отложения на неопределенный срок регистрации перехода прав на землю, землевладельцам стоит уделить внимание полноте и точности сведений об их земельных участках в Государственном земельном кадастре и, при необходимости, заранее инициировать их исправление.

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенный выше комментарий не является консультацией и предлагается в информационных целях. В конкретных ситуациях рекомендуется получение полной профессиональной консультации.

С уважением,

© WTS Consulting LLC, 2018

Просмотры 16828

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Как покупать сельскохозяйственную землю без ограничений? 05 июля, 2021    912

Законопроект о консолидации земель 29 июня, 2021    2081

Допаевание или передача в коммунальную собственность земель коллективных сельскохозяйственных предприятий, упорядочение массивов сельскохозяйственных земель, усиление земельного моратория и другие нововведения Закона № 2498 14 мая, 2019    1226

Кто определяет нормативную денежную оценку (НДО) земель за пределами населенных пунктов? 19 февраля, 2019    1537

Новая нормативная оценка земель за пределами населенных пунктов с 01 января 2019 года – миф или реальность? 11 февраля, 2019    2152

Обращение Кассационного административного суда к Большой Палате: актуальные вопросы и результаты 26 сентября, 2018    3432

Касательно положений проекта Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2018 год» (№ 7000 от 15.09.2017 г.) относительно нормативной денежной оценки земель (обновлено 26.01.2018 г.) 16 ноября, 2017    14414

Изменения Классификации видов целевого назначения земель (КВЦНЗ) и их значение в контексте земельного и налогового законодательства 20 октября, 2017    9129

Исправить оценку 18 октября, 2017    1594

Нормативная денежная оценка земли – на стыке земельного и налогового права 10 июля, 2017    6273

[Незаконные] внушительные размеры платы за землю не по Налоговому кодексу 07 июля, 2017    1958

Изменение разрешительных процедур в строительстве 13 июня, 2017    2530

Прокомментировать