Новый порядок нормативной денежной оценки земель населенных пунктов: скрытая угроза

10 февраля, 2017 Информационные письма

Приказом Министерства аграрной политики и продовольствия Украины № 489 от 25.11.2016 г. был утвержден новый «Порядок нормативной денежной оценки земель населенных пунктов». С 1 января 2017 года новый порядок оценки вступил в силу и начал активно применяться.

Важным нововведением порядка оценки земель является унификация категорий «функционального использования» (по которым определяют ключевой коэффициент в расчете нормативной денежной оценки (далее – «НДО») земельного участка) с видами целевого назначения и категориями земель согласно Земельному кодексу. В результате этого была отменена категория функционального использования «земли коммерческого назначения» (с максимальным коэффициентом 2.5). Ранее к этой категории, кроме земель торговли и финансовых услуг, автоматически относили участки с недвижимостью, сдаваемой в аренду. Более того, к землям коммерческого назначения могли причислить почти любой земельный участок, который использовался компанией «с целью получения прибыли».

Теперь сетка коэффициентов функционального использования привязана к Классификации видов целевого назначения земель, утвержденной приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам № 548 от 23.07.2010 г. Максимальный коэффициент функционального использования 2.5 предусмотрен только для земель с отдельными видами целевого назначения, а именно: для строительства и обслуживания зданий торговли, туристической инфраструктуры и заведений общественного питания, зданий кредитно-финансовых учреждений, зданий рыночной инфраструктуры, зданий учреждений бытового обслуживания. Для всех других видов целевого назначения применяются существенно более низкие коэффициенты. Например, для большинства видов земель промышленности это 1.2, для земель транспорта – 1.0, для земель рекреационного назначения – 0.5.

Скрытая угроза нового порядка касается земель, информация о которых не была внесена в сведения Государственного земельного кадастра, и земель, по которым в сведениях Государственного земельного кадастра по земельному участку отсутствует код Классификации видов целевого назначения земель (2010 год). Для таких земель при расчете НДО применяется коэффициент функционального использования (Кф) 2.0. Для большинства видов земель, кроме тех, которые ранее учитывались с коэффициентом 2.5, этот коэффициент существенно выше того, что соответствует целевому назначению участка.

Насколько нам известно, с нового года налоговые органы особенно настаивают на получении новых выдержек из НДО земельных участков. Для того, чтобы избежать «сюрприза» в виде применения коэффициента 2.0, необходимо заранее проверить полноту информации о земельном участке в сведениях Государственного земельного кадастра, и в случае необходимости дополнить информацию в кадастре о земельном участке.

Если компания ранее получала извлечение из Государственного земельного кадастра, то нужно обратить внимание на поле «целевое назначение» на первой странице извлечения – оно должно содержать цифровой код в формате ХХ.ХХ, а формулировка целевого назначения должна совпадать с предусмотренной Классификацией видов целевого назначения земель 2010 года. Отсутствие любого цифрового кода или наличие кода в другом формате (например, Х.Х или Х.ХХ.Х, что характерно для Украинского классификатора целевого использования земли 1998 года) – означает высокий риск применения коэффициента 2.0 при получении новой выдержки из НДО.

Если извлечение из Государственного земельного кадастра не получали или получали давно, то стоит проверить информацию о земельном участке на публичной кадастровой карте. Если поиск земельного участка по кадастровому номеру не дает никаких результатов, или если в информации о земельном участке не указан код целевого назначения в формате классификации 2010 года, то это также означает высокий риск применения коэффициента 2.0.

В указанных случаях до получения новой НДО земельного участка рекомендуется дополнить сведения Государственного земельного кадастра о земельном участке. Для этого нужно обратиться в местные органы Госгеокадастра, которые определят код целевого назначения по новому классификатору. Обычно от заявителя требуется предоставить копию существующей землеустроительной документации.

Также обращаем внимание, что существуют основания обжаловать извлечение по НДО, выданную на основании нового порядка. Пока еще не существует новых технических документаций с НДО земель населенных пунктов, которые были бы утверждены на основании нового порядка. Актуальные решения местных советов об утверждении НДО земель принимались еще по старому порядку оценки 2006 года. Законодательством предусмотрена периодичность обновления таких решений – раз в 5-7 лет. Однако новые извлечения уже сегодня выдают с «гибридным» применением нового порядка оценки: к базовым показателям, предусмотренных технической документацией, составленной по старому порядку оценки, применяются новые коэффициенты по новому порядку. Практика выдачи извлечений НДО с применением нового порядка 2016 года еще более сомнительна ввиду того, что параллельно не был отменен и сохраняет силу старый порядок НДО от 2006 года.

Более того, применение нового порядка оценки земель нарушает принцип стабильности налогового законодательства, согласно которому изменения в любые элементы налогов и сборов могут вноситься не позднее, чем за 6 месяцев до начала нового бюджетного периода, в котором будут действовать новые правила и ставки. Измененные подходы к определению коэффициентов функционального назначения, которые прямо вливают на размер НДО земельного участка, что является базой налогообложения земельным налогом, начали применяться чуть больше чем через месяц после утверждения нового порядка оценки, а значит, принцип стабильности налогового законодательства не был соблюден.

Дополнительно следует отметить, что НДО земель сельскохозяйственного назначения (даже тех, что расположены в пределах населенного пункта) новым порядком НДО земель населенных пунктов не регулируется. Для сельскохозяйственных земель с 28.02.2017 г. вводиться в действие новая «Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения», утвержденная Постановлением Кабинета Министров Украины № 813 от 16.11.2016 г. Методика не предусматривает применения коэффициентов функционального назначения, вместо этого нормативная денежная оценка будет определяться на базе нормативов капитализированного рентного дохода на землях сельскохозяйственного назначения. Сетка новых нормативов дифференцирована в зависимости от вида сельскохозяйственных угодий и природно-сельскохозяйственного района в пределах области.

* 17.02.2017 г. вступил в силу приказ от 30.12.2016 г. № 592/341/428 «О признании утратившим силу приказа Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстройархитектуры Украины, Украинской академии аграрных наук от 27.01.2006 г. № 18/15/21/11». Таким образом, старый порядок оценки от 2006 года, который оставался действующим параллельно с новым порядком оценки 2016 года, был все же отменен.

Интересным является то, что отменённый межминистерский приказ утверждал также порядок НДО земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому, НДО земель сельскохозяйственного назначения теперь регулируется исключительно на уровне методики, утвержденной Кабинетом Министров Украины. До 28.02.2017 г. касательно сельскохозяйственных земель еще действуют положения старой Методики НДО земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (Постановление КМУ № 213 от 23.03.1995 г.), а уже с этой даты вступает в силу новая Методика НДО земель сельскохозяйственного назначения (Постановление КМУ № 831 от 16.11.2016 г.).

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенный выше комментарий не является консультацией и предлагается в информационных целях. В конкретных ситуациях рекомендуется получение полной профессиональной консультации.

По этим и и другим вопросам нормативно денежной оценки земли состоялся семинар 23 февраля 2017 года. Ознакомиться с деталями семинара можно по ссылке.

С уважением,

© WTS Consulting LLC, 2017

Просмотры 11906

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Нормативная денежная оценка земли – на стыке земельного и налогового права 10 июля, 2017    548

[Незаконные] внушительные размеры платы за землю не по Налоговому кодексу 07 июля, 2017    428

Относиться ли в состав расходов уценка земельных участков? 08 ноября, 2016    442

В поисках справедливости. Арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности 22 сентября, 2016    1094

Прокомментировать