Аналитика

Новая методика нормативной денежной оценки земель

12 января, 2021 Информационные письма

Недавно был опубликован обновленный проект постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Методики нормативной денежной оценки земельных участков» (далее – Методика), которая может быть утверждена уже в ближайшее время.

Что нового предусматривает эта Методика и каких изменений для платы за землю (базой для которой является нормативная денежная оценка земельных участков) следует ожидать? Какие из предложенных механизмов расчета уже требуют пояснения и корректировки?

1. Одна методика вместо трех

Первое и наиболее очевидное изменение – унификация и объединение в один документ трех действующих методик нормативной денежной оценки (далее – НДО). В частности, это методики для проведения НДО земель:

населенных пунктов (1995 года);
несельскохозяйственного назначения (за пределами населенных пунктов) (2011 года);
сельскохозяйственного назначения (2016 года).

Очевидным следствием такого объединения является возможность разработки единой технической документации НДО для всех земель в пределах территории территориальной общины, независимо от целевого назначения и расположения в пределах населенного пункта или вне его.

Ведь еще с начала 2019 года районные советы были лишены возможности утверждать техническую документацию по НДО земель районов, а все полномочия были сосредоточены на уровне сельских, поселковых, городских советов. Следовательно, один орган должен был утверждать результаты НДО, и после утверждения новой методики, это можно будет сделать в одном документе.

Впрочем, согласно п. 19 проекту Методики сохраняется возможность составления технической документации по НДО отдельного земельного участка за пределами населенного пункта (до утверждения технической документации по НДО земельных участков в пределах территориальной общины). Из этого можно сделать предположение, что с разработкой единой унифицированной НДО для всех земель в пределах территории территориальной общины не будут спешить.

2. Новая база для определения оценки

Новая Методика предусматривает, что ключевой показатель (норматив капитализированного рентного дохода) для определения НДО большинства категорий земель, как в пределах так и за пределами населенных пунктов, будет зависеть исключительно от статистических данных о численности населения административного центра территориальной общины (согласно Приложению 1 к Методике). Исключение составляют земли сельскохозяйственного, лесохозяйственного, природоохранного, оздоровительного, историко-культурного назначения, а также земли водного фонда, для которых нормативы капитализированного рентного дохода устанавливаются независимо от численности населения территориальной общины (согласно Приложению 2 к Методике).

Здесь стоит напомнить, что НДО законодательно определяется как капитализированный рентный доход с земельного участка (как по Закону «Об оценке земель», так и по Налоговому кодексу). Рентный доход – это доход, который можно получить с земли как фактора производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка. Капитализация – это определение стоимости объекта оценки на основании чистого операционного или рентного дохода от его использования (ст. 1 Закона Украины «Об оценке земель»).

Несмотря на эти определения, действующие методики используют неоднозначные подходы к учету концепции капитализированного рентного дохода. В частности, для земель населенных пунктов основой оценки являются не доходы, а сумма «затрат на обустройство территории». Эти расходы вычитаются как отношение восстановительной стоимости всех коммуникаций населенного пункта к площади его застройки. Кроме очевидного несоответствия закона (расчета оценки на основании «расходов», а не «доходов»), этот метод вызвал еще немало вопросов касательно своей справедливости в принципе.

В показатели расходов на обустройство территории, в частности, включали восстановительную стоимость сетей тепло- и водоснабжения, электроэнергии и газоснабжения несмотря на то, что сами сети во многих случаях давно переданы на баланс частных предприятий, а стоимость их обслуживания оплачивают пользователи в составе тарифа на соответствующие коммунальные услуги. Также в эти расходы включали стоимость объектов благоустройства и дорог, построенных не только за коммунальные, но и на частные средства. То есть, если предприятие в пригороде финансирует прокладку автодороги к своим складам (и бесплатно передает ее на баланс города), то уже в недалеком будущем эта «благотворительность» возвращалась к предприятию в виде высшей нормативной оценки земель (исчисленной на базе стоимости совокупных затрат на инфраструктуру). Дополнительный удар плательщики получали от коррупции. Ведь один раз украденные средства на искусственно завышенных ценах городских проектов навсегда попадали в расчет «затрат на обустройство территории» и из года в год приводили к завышенной плате за землю.

Зато новая Методика предлагает считать, что норматив капитализированного рентного дохода является одинаковым для населенных пунктов (и территорий соответствующей общины) с численностью населения в пределах пороговых показателей. Таким образом, базовый показатель будет одинаковым в Харькове и Одессе, Львове и Кривом Роге, Черновцах и Николаеве.

Разработчики не сообщали механизмов расчета показателей «норматива капитализированного рентного дохода», предложенных в Приложении 1 Методики. Однако, если сравнить эти показатели с действующими базовыми показателями НДО населенных пунктов (согласно справочнику Госгеокадастра на 2020 год), то оказывается, что вместо того, чтобы наконец выполнить требования закона и рассчитать действительный капитализированный рентный доход, были просто скопированы значения действующих оценок (рассчитанные по «старым методикам»).

Такое «упрощение» методики оценки земель означает легализацию действующих базовых показателей оценки, рассчитанных по затратному принципу. Однако эти показатели не имеют ничего общего ни с доходом, который способен генерировать земельный участок, ни с рыночной стоимостью земли.

Новая Методика еще больше усиливает роль Госгеокадастра в контроле по данным НДО. Если сейчас в составе технической документации по НДО земель для расчета затрат на обустройство территории нужно получать справки от коммунальных и частных предприятий, что хоть как-то опосредовало связь показателей с конкретным населенным пунктом, то теперь весь процесс упрощается до подставки в формулу базовых значений и коэффициентов из таблиц.

Полномочия органов местного самоуправления по утверждению НДО как базы для местного налога (платы за землю) становятся все более номинальными. Практически все элементы для расчета оценки будут определяться Госгеокадастром. При этом с 2019 года в соответствии с законом местные советы должны утверждать документацию по оценке в сжатые сроки; причины для отказа весьма ограничены, поэтому им в основном приходится просто соглашаться с определенными кадастром показателями. Таким образом, невозможно применять экономические методы регулирования развития общества (например, установление более низкой оценки с целью увеличения инвестиционной привлекательности и ускорения развития отдельных территорий).

3. Коэффициенты

Как и раньше, новая Методика предусматривает, что применяется много разных коэффициентов, которые могут в несколько раз повышать базовый показатель НДО земли. Сейчас трудно спрогнозировать все последствия применения предложенных коэффициентов на практике, однако отдельные из них уже вызывают вопросы.

3.1.

Прежде всего, предусмотрен коэффициент Км1, который учитывает расположение общины в пределах зоны влияния крупных городов (может составлять от 1,1 до 1,5 в соответствии с Приложением 3 к Методике). С одной стороны, логично, что земельные участки в пригороде мегаполисов должны оцениваться дороже. Однако возникает вопрос, должна ли такая оценка превышать оценку земель в самом городе.

Ведь формула расчета в обоих случаях одинакова:

где:

Цн – это нормативная денежная оценка земельного участка;

Пу – площадь участка;

Нрд – норматив капитализированного рентного дохода, который согласно Приложению 1 к Методике определяется по численности населения, в населенном пункте, который является административным центром общины;

Км1 – коэффициент, который учитывает расположение общины в пределах зоны влияния крупных городов.

Согласно Приложению 3 к Методике Коэффициент Км1 не применяется к городам, которые формируют зону влияния. В таком случае, получается, что, например, во Львове оценка земли будет базироваться на НРД = 576 грн/кв.м и Км1 = 1,0; а к землям Львовской городской объединенной территориальной общины (кроме самого города Львова в нее входят города Дубляны, Винники и еще 17 сел и поселков) будет учтен НРД = 576 грн/кв.м (поскольку он определяется по населенному пункту, который является административным центром общины) и дополнительно применен коэффициент влияния Км1 = 1,2. В результате этого земли в пригороде при прочих равных обстоятельствах оцениваться на 20 % дороже, для чего трудно найти разумное объяснение.

Следует заметить, что нелогичные отклонения при корректировке оценки земли в зависимости от расположения в зоне влияния населенного пункта существуют и сейчас. Так, для земель населенных пунктов региональный коэффициент Км1 определяется от 1,2 до 3,0 (чем больше город, тем больше коэффициент)¹. Однако для земельных участков несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов применяют коэффициент градостроительной ценности Кпт, который составляет от 0,15 в зоне влияния городов с населением более 2 млн человек до 0,75 в зоне влияния городов до 20 тыс. жителей². Поскольку соответствующая формула предусматривает использование коэффициента Кпт в числителе (верхней части дроби), пригородные зоны небольших городков могли получать в 5 раз большую оценку, чем участки в пригороде Киева.

3.2.

Другой коэффициент Км2 согласно Методике должен учитывать курортно-рекреационное значение земель. Приложение 4 к Методике предусматривает исчерпывающий перечень населенных пунктов, имеющих курортно-рекреационное значение. В перечень закономерно попали немало пляжных курортов Черноморского и Азовского побережья и центров санаторного отдыха, в частности, с лечебными водами (Трускавец, Миргород, Моршин). Впрочем, в перечень не попали ни Одесса – самый морской город с множеством пляжных клубов, гостиниц и другой курортной инфраструктуры, ни земли Буковеля или Драгобрата – крупнейших горнолыжных курортов Украины. Это вызывает вопросы к объективности такого коэффициента и вероятно устаревшей методологии выбора «курортно-рекреационных» территорий.

3.3.

Немало споров вызвало применение коэффициента, который характеризует функциональное использование земельного участка (Кф) для земель населенных пунктов. В частности, получила распространение сомнительная практика органов Госгеокадастра выписывать справки с завышенной оценкой (в 3 раза и более!), основываясь исключительно на отсутствии сведений об участке в государственном земельном кадастре или на отсутствии кода целевого назначения по новому классификатору.

Новая Методика вместо коэффициента Кф предусматривает два коэффициента: Кпц – коэффициент, учитывающий целевое назначение земельного участка согласно сведениям Государственного земельного кадастра, и Кмц – коэффициент, учитывающий особенности использования в пределах категории земель по основному целевому назначению.

Значения Кпц согласно Приложению 8 к Методике установлены в зависимости от кода целевого назначения по КВЦНЗ-2010 и, по сути, повторяют актуальные значения для коэффициента Кф. В новой Методике пока нет норм, которые бы предусматривали применение повышенного коэффициента в случае отсутствия сведений кадастра.

Касательно сопутствующего коэффициента Кмц, то, например, для сельскохозяйственных угодий (пашня, залежи, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища) он определяется в зависимости от балла бонитета агропроизводственной группы почв, а для земель лесохозяйственного назначения учитывает категорию лесов и фактическую лесистость территории (что в принципе можно считать адекватным).

В то же время сетка коэффициентов Кмц, которая определяет «особенности использования в пределах категории земель» для земель жилой и общественной застройки, земель рекреационного назначения, земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения в пределах населенных пунктов – согласно Приложениям 10 и 11 к Методике, определяется почему-то в зависимости от административно-территориальной единицы (области) и величины населенных пунктов. Отсутствуют какие-либо объяснения, каким образом эти параметры могут иметь отношение к особенностям использования земельного участка в пределах категории земель.

В качестве примера приведем сетку коэффициентов Кмц для Запорожской области:

Как видим, коэффициент Кмц свободным образом в разы увеличивается или уменьшается на самом деле независимо от численности населения в соответствующем населенном пункте. И если Кмц=1,0 для населенных пунктов от 1 млн лиц еще можно объяснить (городов с таким количеством населения в Запорожской области просто нет), то какие «особенности использования» обусловливают Кмц=1,703 для городов 50-100 тыс. лиц и в 3,5 раза меньший Кмц=0,514 для городов с населением 100-250 тыс. – абсолютно непонятно.

Учитывая, что количество населенных пунктов каждой отдельной категории в пределах одной области является ограниченной, а механизмы определения коэффициента непрозрачными, существует угроза искусственного завышения или занижения оценки земель отдельных населенных пунктов (в частности, наиболее распространенных категорий земель жилой и общественной застройки, а также промышленности) включительно по прихоти Госгеокадастра. Это еще больше отдаляет органы местного самоуправления от реального влияния на определение оценки земель.

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенный выше комментарий не является консультацией и предлагается в информационных целях. В конкретных ситуациях рекомендуется получение полной профессиональной консультации.

Примечания:

¹П. 6 раздела ІІ и Приложение 2 к Порядку нормативной денежной оценки земель населенных пунктов, утв. приказом Министерства аграрной политики и продовольствия Украины 25.11.2016 г. № 489.

²П. 2.5 и Приложение 4 к Порядку нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме населенных пунктов), утв. приказом Министерства аграрной политики и продовольствия Украины 22.08.2013 г. № 508.

С уважением,

Просмотры 24649