Аналитика

31.03.2020 года украинский парламент принял в целом Проект Закона о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно оборота земель сельскохозяйственного назначения №2178-10 от 10.10.2019 года (далее – Закон о рынке земель). Предполагается, что закон вступит в силу с 01.07.2021 года.

13.04.2020 года парламент не поддержал поданные ранее проекты постановлений об отмене Закона о рынке земли, что разблокировало окончательное утверждение этого закона. Уже в ближайшее время Закон о рынке земли может быть подписан председателем Верховной Рады и Президентом Украины и официально опубликован.

Новые правила постепенно снимают ограничения земельного моратория, предоставляя с момента введения в действие закона сначала 2,5 года на приобретение подмораторных земельных участков в собственность граждан (в объеме до 100 гектаров), а в дальнейшем – и в пользу любых юридических лиц, имеющих украинских бенефициаров (в объеме до 10 000 гектаров). Параллельно вводится возможность банков приобретать право собственности на подмораторные участки в случае обращения взыскания на предмет залога.

Вместе с этим, устанавливаются специальные ограничения для приобретения и владения сельскохозяйственными землями для юридических лиц, имеющих иностранных бенефициаров. Эти правила распространяются на любые виды земель сельскохозяйственного назначения, в том числе на те, которые ранее не подпадали под ограничения земельного моратория и могли свободно отчуждаться. Нарушение этих требований создает риск конфискации и принудительной продажи таких земель.

Далее приводим краткий обзор основных изменений.

• Отмена земельного моратория

С 01.07.2021 года до 01.01.2024 года граждане Украины получают право приобрести в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 гектаров (без учета площади тех земельных участков, которые были в их собственности до 01.07.2021 года). В том числе разрешено приобретение подмораторных земель, к которым относились земельные участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участках, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельные доли (паи).

В порядке обращения взыскания на предмет залога подмораторные земли без ограничений на общую площадь уже с 01.07.2021 года смогут приобретать в собственность банки. Предполагается, что такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности.

Для остальных участников рынка продолжают действовать ограничения на отчуждение подмораторных земель, с исключениями в виде возможности передачи земель по наследству, отчуждения для общественных нужд или обмена (мены) равноценных земельных участков в пределах одного массива сельскохозяйственных земель.

Начиная с 01.01.2024 года, подмораторные земли смогут приобрести в собственность также юридические лица, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, но только в случае если их участниками (акционерами, членами) являются исключительно граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины.

Также с 01.01.2024 года максимальная общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина увеличивается до 10 000 гектаров. Аналогичная максимальная площадь сельскохозяйственных земель и для юридических лиц (при условии соблюдения лимитов для каждого из участников юридического лица).

Вместе с тем, ограничения земельного моратория сохраняются в полной мере на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республике Крым и городе Севастополь.

• Новые ограничения для неподмораторных сельскохозяйственных земель

Закон о рынке земли существенно ограничивает существующие возможности для приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которые ранее ограничения земельного моратория не распространялись.

С 01.07.2021 года юридические лица т.н. «второго шага» (зарегистрированные в Украине, участниками которых являются украинские юридические или физические лица, при том что конечными бенефициарами могут быть иностранцы) теряют право на приобретение любых земель сельскохозяйственного назначения. В частности, речь идет о неподмораторных земельных участках – таких как земли подсобного сельского хозяйства, личного крестьянского хозяйства (которые были приватизированы в индивидуальном порядке, а не выделены из паев), земли для садоводства и огородничества и т.д. – которые ранее не были ограничены в обороте.

Более того, до принятия соответствующего решения на референдуме, иностранцам, лицам без гражданства и (любым! в том числе украинским) юридическим лицам запрещено приобретение любых долей (акций) в юридических лицах, которые имеют в собственности сельскохозяйственные земли (в том числе неподмораторные!). Это означает, что с 01.07.2021 года на неопределенный срок будет заблокирована смена участников (юридических лиц) в компаниях, имеющих в собственности хотя бы один участок сельскохозяйственного назначения.

Стоит также отметить, что ограничения на владение сельскохозяйственными землями не более 10 000 гектаров на одно лицо учитывают любые земельные участки сельскохозяйственного назначения, а не только подмораторные.

Установлено, что нарушение требований относительно невозможности приобретения сельскохозяйственных земель отдельными субъектами, а также лимитов в собственности одного лица, является основанием для признания сделки, по которым приобретается право собственности на земельный участок, недействительной, а также для конфискации земельного участка. Конфискация производится по решению суда, конфискованный участок подлежит продаже на земельных торгах, а полученная сумма за вычетом организационных расходов передается бывшему собственнику участка.

• Изменение целевого назначения как законный способ выхода из-под ограничений

С 01.07.2021 года отменяется запрет на изменение целевого назначения подмораторных земельных участков. Изменить целевое назначение участка будет возможно как на сельскохозяйственные земли других видов (например, подсобного хозяйства), так и на земли для промышленности, коммерческой застройки и т.п.

Сейчас изменить целевое назначение земельного участка частной собственности возможно по решению местного совета (в пределах населенного пункта) или районной государственной администрации (за пределами населенного пункта). Однако, другим важным законопроектом по вопросам земельной реформы (№2194 от 01.10.2019 года – о внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений) предусмотрено, что эти полномочия полностью переходят сельским, поселковым, городским советам (в том числе, по земельным участкам за пределами населенных пунктов).

Изменение целевого назначения как подмораторных, так и других земельных участков сельскохозяйственного назначения, может быть средством для выхода из-под действия запретов на отчуждение, лимитов на концентрацию и ограничений на изменение участников обществ, владеющих землями сельскохозяйственного назначения.

Реализация такого сценария потребует разработки соответствующей технической документации, ее согласования и утверждения решением местного совета или районной администрации и уплаты убытков сельскохозяйственного производства. Вместе с тем, наличие долгосрочной аренды земельных участков для целей сельскохозяйственного производства может существенно усложнить возможность реализации этого плана.

• Арендатор может передать преимущественное право на приобретение земельного участка

Предусмотрена возможность передачи преимущественного права на приобретение земельного участка другому лицу – для этого арендатору достаточно только письменно уведомить собственника (согласно изменениям по ч. 2 ст. 131 Земельного кодекса). Вероятно, эта норма будет активно использоваться арендаторами-юридическими лицами, которые не смогут приобрести земельные участки самостоятельно.

• Сохраняется запрет на продажу сельскохозяйственных земель государственной и коммунальной собственности

Закон о рынке земли сохраняет действующий запрет на продажу сельскохозяйственных земель государственной и коммунальной собственности. Вместе с тем, гражданам, имеющим право постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения такими землями, или тем, кто до 2010 года переоформили право постоянного пользования на право аренды, предоставляется право выкупа таких земельных участков без проведения земельных торгов по цене, равной нормативной денежной оценке.

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенный выше комментарий не является консультацией и предлагается в информационных целях. В конкретных ситуациях рекомендуется получение полной профессиональной консультации.

С уважением,

© WTS Consulting LLC, 2020

Прокомментировать