Аналитика

Открытие Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество – долгожданный шаг, но с неполной реализацией

20 октября, 2014 Эксклюзив

14 октября на пленарном заседании Верховная Рада Украины приняла ряд важных и ожидаемых законодательных актов, направленных, в частности, на борьбу с коррупцией и создание механизмов, которые сделают более прозрачной структуру собственности.

Одним из нововведений, которые будут касаться более широкого круга лиц, можно считать принятие проекта Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно определения конечных выгодоприобретателей юридических лиц и публичных деятелей», регистр. № 5114 от 30.09.2014 г. (далее – «Закон»).

Вышеупомянутым Законом вводится два основных нововведения: введение обязанности юридических лиц сообщить о своих конечных выгодоприобретателях и открытие Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество для всех физических и юридических лиц.

В этом материале мы продолжим анализировать содержание Закона и остановимся на вопросе открытия Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – «Реестр»).

Информация о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество в Украине всегда была доступна только для ограниченного круга лиц – собственно лиц, которые имеют права на объект недвижимого имущества, а также органов власти.

Закон исправляет эту ситуацию и делает Реестр более открытым. В частности, Закон вносит изменения в ст. 28 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременение» и устанавливает, что информация о зарегистрированных правах и их обременениях, которая содержится в Реестре, является открытой и общедоступной.

В соответствии с предлагаемыми изменениями любое юридическое или физическое лицо может получить информацию из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, но только «по объекту недвижимого имущества», то есть, указав соответствующий адрес объекта.

Такую информацию можно будет получить в электронной форме через официальный веб-сайт Государственной регистрационной службы или в бумажной форме путем подачи заявления органам государственной регистрации прав и нотариусам в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Органы власти, местного самоуправления, суды и нотариусы, в то же время смогут получать информацию как «по объекту недвижимого имущества», так и «по субъекту права» (то есть смогут также получить перечень всех прав и обременений, зарегистрированных за соответствующим лицом).

Следует отметить, что открытия реестров прав на недвижимое имущество общество ожидало уже очень давно. Однако до сих пор попытки открыть реестры всегда сталкивались с сопротивлением со стороны власти, которое непременно оправдывалось заботой о личной жизни граждан. Открытие Реестра однозначно является позитивным шагом, который потенциально позволит не только узнавать, кому принадлежит тот или иной особняк в Конче-Заспе, но и, например, проводить проверку объекта недвижимого имущества, который лицо хочет купить, на предмет того, действительно ли он принадлежит потенциальному продавцу, не сдан ли он в аренду или имеет какие-либо другие обременения.

В то же время можно сделать и ряд замечаний к Закону в контексте открытия Реестра. Так, непонятно, почему лицо не может сделать запрос «по субъекту права» по себе самому (например, юридическому лицу, имеющему на праве собственности много объектов недвижимости, намного удобнее заказать одну выписку на себя, чем много выписок на все свои объекты). Но это не основной недостаток. Основным замечанием является следующее.

Сам по себе Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество является практически пустым – он функционирует только с 2013 года, и в него заносились только те объекты, которые были построены или получили нового владельца или долгосрочного арендатора с 2013 года, или же если владелец самостоятельно решил перерегистрировать объект в новом Реестре. Большинство объектов недвижимости пока отсутствует в Реестре прав на недвижимое имущество, поскольку остались (объекты) в старых реестрах – Реестре прав собственности на недвижимое имущество, Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственном реестре ипотек. Поэтому, скорее всего поиск в Реестре прав на недвижимое имущество, осуществленный через веб-сайт, в большинстве случаев будет безрезультатным.

Другое дело, это предоставление запроса в бумажной форме. На сегодняшний день в соответствии с действующим Порядком предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным постановлением КМУ от 17.10.2013 г. № 868, если в новом реестре нет данных об объекте, государственный регистратор смотрит в старых реестрах и бумажных архивах Бюро технической инвентаризации (если они есть в органе государственной регистрации прав), и в случае наличия там информации, добавляет ее к выписке или информационной справке, которая предоставляется заявителю. Поэтому нужно, чтобы и согласно новому порядку, который будет утвержден КМУ, любое лицо могло получить информацию, в том числе из старых реестров.

Следует отметить, что даже сегодняшняя ситуация с предоставлением информации из старых реестров уже является значимым прогрессом, ведь до недавних пор действовало довольно циничное правило – если за информацией обращается государственный орган, ему предоставляют всю информацию из старых реестров, а если физическое или юридическое лицо – ему отказывают в предоставлении информации с «рекомендацией» зарегистрировать свои права в новом Реестре.

Для исправления указанных проблем нужно, в конце концов, перенести все данные из старых реестров и бумажных архивов Бюро технической инвентаризации в новый Реестр. Это, конечно, очень большой объём работы, но ее нужно сделать. Потому что на сегодняшний день получается так, что государство ввело новый Реестр, а всю работу по перенесению в него информации из старых реестров и архивов любезно оставило людям.

Отдельно следует заметить, что Закон не предусматривает открытие полного доступа к Государственному земельному кадастру, в частности, к наличию в нем информации о владельцах и пользователях земельных участков (а кадастр, в отличие от Реестра, целиком наполнен, поэтому его открытие позволило бы сразу иметь доступ к имеющейся информации о владельцах и пользователях земельных участков).

Отсутствие в Законе положения об открытии Государственного земельного кадастра является довольно тревожным сигналом, поскольку предыдущий законопроект, направленный на открытие реестров (№ 4728 от 16.04.2014 г., к сожалению, не поддержанный Парламентом), в отличие от принятого Закона разрешал открытие доступа к информации кадастра о владельцах и пользователях земельных участков.

Полагаем, что доступ к этой информации также должен быть открытым. Наиболее удобной предоставляется возможность получать данные о владельцах и пользователях земельных участков прямо на Публичной кадастровой карте Украины (сейчас на этой карте отображается только некоторая информация о земельном участке, включая тип собственности (государственная, коммунальная, частная), но без указания самого владельца или пользователя).

Надеемся, что Верховная Рада Украины (наверное, уже VIII созыва) все же это сделает.

Следует отметить, что в настоящее время для анализа доступен только текст законопроекта на официальном веб-сайте Верховной Рады Украины, подготовленный ко второму чтению, тогда как окончательно принятая редакция Закона (которая будет опубликована после подписания Президентом Украины) может существенно отличаться от размещенного проекта.

Обращаем Ваше внимание на то, что приведенный выше комментарий не является консультацией и предлагается в информационных целях. В конкретных ситуациях рекомендуется получение полной профессиональной консультации.

С уважением,

Просмотры 6799